Få meget mere at vide i vores online bog/guide: TILBYGNING.nu.
Hvis du som privat husejer overvejer at bygge til, bygge om, opføre ny 1. sal eller anneks, så kan processen godt virke uoverskuelig. Hvordan skal det nye se ud, fungere og konstrueres? Og hvordan kommer man trygt fra A-Z, uden risiko for at økonomi og tidsplaner løber løbsk?
I denne artikel vil jeg forsøge at give nogle gode råd på et overordnet niveau. Byggeri er komplekst og artikel-formatet levner ikke plads til en detaljeret gennemgang (Jeg udgiver i løbet af april en bog med titlen ”Hjælp, vi skal bygge” som går mere i dybden).
Få en god start på dit byggeprojekt via vores populære STARTPAKKE.
Produktet og processen ved at bygge om
For at skabe overblik kan det være nyttigt allerførst at skelne mellem produktet og processen.
Produktet er det der skal bygges, altså tilbygningen eller den nye 1. sal. Her handler det om at få skabt gode løsninger, så det nye kommer til at se godt ud (æstetik), fungere perfekt (funktionalitet) og være holdbart (konstruktioner og materialer). Tilbygningen skal også leve op til gældende lovgivning, skabe et godt indeklima og en del mere, det vender vi tilbage til.
Processen er alt det ”udenom”, det vil fx sige planlægning, budgetter, ansøgning om byggetilladelse, indhentning af håndværkerpriser, skriftlige aftaler og byggetilsyn.
De fleste har nok en naturlig tendens til at fokusere mere på produktet end på processen, alene fordi det kan være mere interessant at bruge tid på formgivning, materialer og ”det man kan se”, frem for de mere administrative processer og styring af forløbet. Men værdien af en god proces må absolut ikke undervurderes.
Lad os først se lidt på de elementer man skal være opmærksom på, for at få gode løsninger i tilbygningen.
Funktionalitet i en tilbygning
De nye rum skal fungere godt i praksis, i sammenhæng med de eksisterende rum. Rummene skal have de rette størrelser og placeringer i forhold til hinanden. Rummene skal kunne møbleres fornuftigt. Døre skal have de rette størrelser, placeringer og antal. Gangareal skal minimeres fordi det som regel er spildplads. Rummene skal kunne danne ramme om de aktiviteter man ønkser at bruge dem til. Det kræver indlevelse i egen adfærd, så handlinger i rummene kan forudses og de optimale rammer formes. Både i de store linjer (rumstørrelser og –placeringer) og i detaljerne (fx omfanget af skabsplads eller automatik på det højtplacerede ovenlys så det kan åbnes med fjernbetjening). Funktionalitet handler altså om, at det byggede skal fungere godt i praksis, både det bygningsmæssige og i forhold til de tekniske installationer. Hvis fx elgulvvarmens betjeningspanel ikke er tilstrækkelig brugervenlig er det jo ikke særligt funktionelt.
Æstetik og arkitektur ved at bygge om eller til
I et eller andet omfang skal det byggede være ”pænt”, harmonisk, elegant, inspirerende eller andet. Æstetik handler om hvordan tilbygningen ser ud, indvendigt såvel som udvendigt, samt om, hvordan det nye passer sig ind i en god helhed med det eksisterende. Det handler om proportioner, altså fx tilbygningens højde og bredde i forhold til det eksisterende hus, det handler om størrelsen på vinduer, tagets form m.v. Det handler også om de materialer og farver der vælges, dvs overflader på facaden, taget, gulvene, væggene osv. Og så handler det om hvordan disse forhold fremtræder under forskellige lysforhold. Med til æstetik kan vi også tage overvejelser omkring mere detaljerede løsninger, fx om mødet mellem to forskellige gulvmaterialer løses med en præcis og elegant samling, eller blot skjules under en dækliste man lægger ovenover. Kan også handle om hvorvidt flisefugerne på badeværelset går flot op og passer med placering af spejl, håndvask osv, eller om der ikke er tænkt nærmere over det. Æstetik er altså en samlet gruppe af overvejelser, der handler om hvordan ting ser ud.
Holdbarhed af materialer
En god løsning skal være holdbar, rent materialemæssigt. Det vil sige være modstandsdygtig overfor de påvirkninger som materialerne udsættes for, enten fra naturens side (regn, vind, tyngdekraft, UV-stråler fra solen, skadedyr osv) eller fra de mennesker der færdes i og omkring det byggede (slid på gulve, døre og vinduers hængsler osv.). Med til overvejelserne omkring holdbarhed hører også tanker om hvordan og hvor ofte materialerne skal vedligeholdes, og om graden af forudseelig vedligeholdelse svarer til de forventninger som beboerne har. Holdbarhed handler om at vælge de rette materialer til situationen og sikre, at de bliver bygget sammen korrekt (og opbevaret/behandlet korrekt på byggepladsen, så fx isolering og træ ikke får fugt).
Få en god start på dit byggeprojekt via vores populære STARTPAKKE.
Lovgivning om en tilbygning og ombygning
Der er masser af love og regler der skal overholdes, på flere niveauer. Mest overordnet er nok bygningsreglementets bebyggelsesregulerende regler, dvs regler om mindste afstand mellem skel og hus, højden på huset, arealet i forhold til grundens størrelse osv. I en lokalplan kan der være formuleret yderligere regler og begrænsninger, fx i forhold til valg af tagform, facademateriale og bebyggelsesprocent. En tinglyst servitut på den enkelte matrikel kan også indeholde forhold man skal tage højde for. Regler kan også være formuleret i en byplanvedtægt eller i en ejerforenings byggeregler. Endelig kan der være særlige regler hvis huset er erklæret fredet eller bevaringsværdigt. Og det er blot de overordnede regler. Længere nede i detaljen kommer regler for udluftning, for vandtætning af gulve i badeværelser, antallet af stikkontakter i et rum og så videre.
Alt det andet
Ud over disse forhold kan en lang række andre forhold spille en rolle når man skal bygge om eller formgiver en tilbygning eller ny 1. sal:
- Lyd: De lydmæssige aspekter kan fx handle om akustik, det vil sige om der fx er god lyd i et køkken/alrum, også når servicet skramler. Det kan også handle om lyddæmpning fra støj der kommer udefra (fx trafik), eller indefra (fx fra børneværelser eller vaskemaskine i bryggers).
- Dagslys og kunstig belysning: Hvordan skabes optimale lysforhold, både i solskin, overskyet og mørke? Det handler om vinduers størrelser og placering, om farver på vægge og om lamper og lyskilders antal, placering og type.
- Energiforbrug: Der er både lovkrav og sund fornuft i mange energimæssige overvejelser.
- Udearealerne: Det er vigtigt at udnytte haven bedst muligt, så det handler både om fx at inddrage eventuel udsigt indefra, døre de rette steder så man let kan komme ud, samt skabelse af gode uderum med læ og sol.
- Sundhed: De materialer der indgår må naturligvis ikke gøre hverken beboere eller håndværkere syge. Det kan især have betydning i forbindelse med ombygninger, hvor der kan være problemer med materialer man anvendte tidligere, fx PCB i fugemateriale, asbest i rørisolering eller tagplader, og bly i maling.
- Bæredygtighed: I større eller mindre grad kan man tage højde for fx at anvende materialer som en dag kan genbruges.
Det var lidt om hvilke elementer man bør være opmærksom på, når tilbygningen formes. Men hvad med processen? Hvordan kommer man i grunden fra idé til ibrugtagning?
Vejen mod en tilbygning
I perioden fra idé til ibrugtagning kommer du til at overveje en lang række forhold og træffe 500 beslutninger, mere eller mindre. Hvordan skal det nye se ud, hvor tæt på skel må vi bygge, hvilket gulvmateriale skal du vælge, skal dørhåndtaget være rustfrit stål eller messing, og så videre og så videre. Det er vigtigt at træffe de rette beslutninger, på de rette tidspunkter og baseret på de rette informationer. Derfor gennemføres en tilbygning ofte i faser, hvor man bevæger sig fra det overordnede til det detaljerede, og dermed får struktur på de beslutninger man skal træffe. Et typisk forløb kan se sådan ud:
- Behovafklaring: Formulering af de udfordringer og ønsker der ligger til grund for ønsket om en tilbygning.
- Skitser eller skitseforslag: De første kreative bud på hvordan det nye kan se ud og fungere. Gerne koblet med en vejledende kalkulation over håndværkerpriserne.
- Byggetilladelse: Tilbygninger og nye 1. sale kræver byggetilladelse fra den lokale kommune. Dertil skal der indsendes de relevante tegnigner, så kommunen kan bedømme sagen.
- Hovedprojekt/arbejdstegninger/udbud: Detaljering af projektet i form af flere tegninger, beskrivelser, tilbudslister, udbudstidsplan og udbudsbrev. Indhentning af priser fra håndværkere. Gennemgang af deres tilbud og indgåelse af kontrakt.
- Udførelse: Så bygges der. Samtidig bør du føre dit eget byggetilsyn. Afsluttes med mangelgennemgang og aflevering.
Undervejs i processen er der et par forhold der er ekstra vigtige at fremhæve her:
Økonomi
Det er jo faktisk først når håndværkerne er helt færdige, at man ved præcis hvad det byggede kom til at koste. Lige til det sidste kan der jo opstå situationer, hvor håndværkerne har ret til ekstrabetaling, som vil blive lagt til i det samlede byggeregnskab. Men allerede i den indledende fase af et byggeprojekt, idé- og skitsestadiet, bør man som naturligvis forholde sig til, hvilke budgetmæssige ramme kunden har stillet op. Det nytter jo ikke noget at få tegnet noget og bruge en masse tid og rådgiverhonorar på løsninger, der i sidste ende viser sig at være alt for dyre. Et vist spillerum til at afsøge muligheder bør der naturligvis være, men grundlæggende skal man respektere, at byggeøkonomi er vigtig og at evnen til at styre økonomien i et projekt kan være en væsentlig del af et trygt forløb. Få derfor udarbejdet de nødvendige kalkulationer og budgetter når du skal træffe beslutning om hvilke løsninger der skal vælges.
Det er også vigtigt at indhente mere end et enkelt tilbud fra håndværkere, idet prisforskellene kan være meget store. På en sag jeg havde fornylig, indhentede jeg priser fra tre hovedentreprenører, og den dyreste pris var 53% dyrere end den billigste.
Endelig er det afgørende, at vide hvornår en ekstraregning under udførelsen skal accepteres og hvornår den skal afvises. Ekstraregninger kan få ethvert budget til at skride, men med et godt udbudsmaterialer reduceres risikoen for ekstraregninger betragteligt.
Aftalen med håndværkerne
Dette punkt kan der i sig selv skrives bøger om, men for at gøre det kort vil jeg anbefale følgende: Få lavet en skriftlig aftale, baseret på AB92 og på baggrund af et relativt detaljeret tegningsmateriale. Pointen er, at når underskriften sættes på aftalen, skal der være klarhed over hvad der skal laves (kvalitet og omfang), hvornår (tidsplan), til hvilken priser (tilbudslister), af hvem (entreprenør/bygherre?) og under hvilke øvrige vilkår (AB92, dagbøder m.v.). En tydelig og veldefineret aftale er en fordel for alle parter.
Herudover bør du i langt de fleste tilfælde vælge hovedentreprise i stedet for fagentreprise. Hovedentreprise vil sige, at du kun indgår aftale med én entreprenør, som så har det samlede ansvar for alle de udførende parter på pladsen, herunder også den daglige byggeledelse og koordinering.
Brug professionel rådgivning
Ja, det måtte jo komme, tænker du måske, manden skal bare sælge sine egne ydelser. Ja, det skal jeg, fordi det skaber værdi. Jeg kender til mange husejere, som på forhånd kan have lidt vanskeligt ved at se hvilken værdi en arkitekt og byggerådgiver skaber, og hvorfor man nogle gange skal bruge mange timer på fx detailtegninger og udbudsmateriale. Men jeg kender ingen husejere, som efter at have brugt professionel rådgivning mener, at det var værdiløst. I en artikel som denne vil det naturligvis føre alt for vidt, at folde hele nyttteværdien af rådgivning ud. Men kort fortalt hjælper en arkitekt og byggerådgiver med alt det ovenstående, og sikrer dermed et godt produkt og en tryg proces. Dertil kommer det forhold, at en rådgivers honorar ofte kan tjene sig selv hjem igen, idet man på baggrund af et gennemarbejdet projekt og god styring kan få mere præcise og skarpe håndværkerpriser ind. Der kan være mange penge at spare der.
Få en god start på dit byggeprojekt via vores populære STARTPAKKE.
. . .
Dette var den korte version. Få meget mere at vide i vores online bog/guide: TILBYGNING.nu.