Hvor mange kvadratmetre må du bygge, og hvorfor skal det være så svært at finde svaret?

Som husejer kan du udvide dit hus på mange måder, for eksempel:

Lovgivningen sætter nogle begrænsninger for, hvor mange kvadratmetre boligareal (etageareal) du må have på din grund. Så spørgsmålet melder sig nok hurtigt: ”Hvor mange kvadratmetre bolig må jeg have på min grund?”.

Ligeså simpelt spørgsmålet er, ligeså komplekst kan det desværre være at finde svaret. For det kommer nemlig an på en række forhold.

Bygningsreglementet (BR18) sætter en grænse for hvor mange procent etagearealet må udgøre af grundens areal, afhængig af om vi taler om et fritliggende enfamiliehus eller et rækkehus (eller feriehus). I beregningen skal man tage højde for ”småbygninger” på grunden, altså carporte, udhuse og overdækninger. Over et vist bundfradrag skal overskydende areal af småbygninger tælles med i etagearealet, ligesom kælder nogle gange skal det. Det er den simple situation.

Mere komplekst bliver det, såfremt der gælder en lokalplan eller tinglyst servitut som definerer en grænse for bebyggelsen. Så er det nemlig ikke længere det gældende bygningsreglements beregningsregler der er gældende, men de beregningsregler der var forumleret i det bygningsreglement der var gældende på det tidspunkt hvor lokalplanen eller servitutten blev vedtaget. Det betyder, at du skal finde et ældre bygningsreglement frem og følge de beregningsregler for etageareal og grundareal der er formuleret der. Der har været udgivet 12 bygningsreglementer igennem tiderne, fra det første nationale bygningsreglement udkom i 1961. Desuden har både Frederiksberg og København haft deres egne byggelove.

Med til forvirringen hører, at der eksisterer hele tre begreber til beskrivelse af, hvor meget du må bygge: I dag anvendes ”bebyggelsesprocent”, men tidligere anvendtes ”udnyttelsesgrad” eller ”bebyggelsesgrad”. Afhængig af hvilket udtryk der er nævnt i fx en lokalplan, skal forskellige typer arealer medregnes i beregningen af etagearealet. Nogle gange skal første salen medregnes, andre gange ikke. Nogle gange skal alle udhuse medregnes, andre gange har man et bundfradrag på 35 m2, eller 50 m2. Tilsvarende kan gøre sig gældende for andre typer arealer. Desuden må du nogle gange lægge et vejareal til din grunds størrelse, andre gange ikke.

Oven i alt dette kommer, at nogle kommuner kan have bebyggelsesprocenten formuleret i en kommuneplan, som – i modsætning til en lokalplan – ikke er direkte gældende for dig som borger. Men da kommunen er forpligtet til at følge kommuneplanen, er det i praksis alligevel gældende for dig. Så du skal altså læse i både bygningsreglementet og eventuelle servitutter, lokalplan og kommuneplan for at finde grænsen for bebyggelse – og (måske) i 30-40 år gamle bygningsreglementer, for at finde beregningsmetoden.

Dertil kommer, at kommuner kan vælge at dispensere fra bebyggelsesprocenten, så det altså alligevel ikke er den procent og det areal man omsider har fået regnet sig frem til der gælder (dispensationen kan falde enten som fast praksis i et givent område, eller i det enkelte tilfælde).

Det er således ikke altid så nemt at finde det præcise svar på det simple spørgsmål: ”Hvor meget må jeg bygge på min grund”.

Ovenstående virkelighed er opstået igennem årtiers udvikling indenfor byggeregler og det byggede miljø generelt. Hierakiet af byggelovgivning (Bygningsreglement, kommuneplan, lokalplan, servitut) muliggør en meget differentieret offentlig regulering af det der bygges – hvilket sikkert kan være en stor fordel, også når vi taler om enfamiliehuse og villakvarterer. Alligevel kan det for en udenforstående og helt typisk husejer synes underligt, at det som en husejer må, det må en anden ikke, og det som en husejer skal medregne i sit etageareal, det skal en anden ikke medregne.

Man kan (måske lidt uigennemtænkt) spørge: Hvorfor er det ikke ”bare” det nuværende bygningsreglement’s regler der gælder overalt? Hvorfor er beregningsregler i 40 år gamle bygningsreglementer stadig aktuelle? Jeg er med på, at der kan være særlige hensyn at tage i særlige boligområder med helt specielle karakteristika og hensyn – hvilket man så kan regulere i en lokalplan. Men på ”almindelige” villaveje, burde der vel være ens regler for, hvor meget man må bygge – uanset om man bor i Vanløse, Hillerød, Odense eller Vejle?

For at hjælpe husejere over hele landet, har jeg i min seneste bog TILBYGNING.nu dedikeret det meste af et kapitel til en grundig gennemgang og vejledning i at finde svaret på, hvor meget man må bygge.

Bogen er formet som en hjemmeside, og kan læses her: www.tilbygning.nu

/Jan Felland, indehaver af Arkinaut Arkitekt- og byggerådgivning ApS og forfatter til (bl.a.) TILBYGNING.nu.