De fleste husejere er nok klar over, at det kræver en byggetilladelse fra kommunen før du må opføre en tilbygning. Men færre er nok bevidste om, at byggetilladelsen faktisk kun er “step 1” i myndighedernes godkendelse. Når tilbygningen er færdigbygget kommer der nemlig et “step 2” i myndighedernes godkendelse, før du må tage det nye i brug. Og det kan være ret bøvlet, hvis du ikke er forberedt. Lad os se lidt nærmere på de to steps.
Step 1: Byggetilladelse
Det dominerende regelsæt ved tilbygninger er Bygningsreglementet af 2018 (BR18), som bl.a. definerer begrebet “Byggeret”. Ifølge BR18 kan en kommune ikke afvise at udstede byggetilladelse, hvis en projektansøgning overholder byggeretten. Og byggeretten handler primært om geometri, altså hvor er tilbygningen placeret, afstand til skel, højder, areal/bebyggelsesprocent, samt eventuelle lokalplankrav om specifikke tag- eller facadematerialer.
Relativt overordnede tegninger
Byggeretten handler altså IKKE om tekniske forhold, såsom tykkelsen af isoleringen i væggene, mængden af dagslys i opholdsrum, styrken af de bærende stolper, fugt- og radonisolering, overholdelse af brandkrav til overflader osv. Den slags skal der ikke redegøres for, når der søges byggetilladelse. Det er – som nævnt – mere et spørgsmål om geometri og tilbygningens generelle udseende.
Så de tegninger og beregninger der skal indsendes for at søge om byggetilladelse er altså på et relativt overordnet niveau. De kan såmænd godt være komplicerede at få udført, fordi der bl.a. skal redegøres for overholdelse af fx reglerne om skrå højdegrænseplan mod nabo og mod modstående vejskel, ligesom selve beregningen af bebyggelsesprocent kan blive komliceret af regler i ældre lokalplaner. Men det er stadig relativt overordnede tegninger.
Teknisk dokumentation kan forudses
Ansøgning om byggetilladelse uploades via Bygogmiljø.dk. Samtidig med upload af ansøgningsmaterialet skal du krydse af, hvilke af de mere tekniske kapitler i BR18 som er relevant for dit projekt. Det vil typisk være kapitlerne om fx adgangsforhold, afløb, brand, byggepladsen, bygningens indretning, energiforbrug, fugt/vådrum, konstruktioner, lydforhold, lys/udsyn, termisk indeklima, vand og ventilation. Disse kapitler krydses af, og allerede her får du en anelse om, hvilken dokumentation du vil få brug for ved færdigmelding.
Step 2: Færdigmelding og ibrugtagningstilladelse
Når du så har fået byggetilladelse og arbejdet går i gang på byggepladsen skal du melde om igangsætning til kommunen. Det er et simpelt “flueben” inde i Bygogmiljø.dk.
Men når byggeriet nærmer sig sin afslutning kommer step to i myndighedernes godkendelse, idet du så skal indesende en færdigmelding for at få ibrugtagningstilladelse. Og formelt set må det nye ikke tages i brug før du har kommunens ibrugtagningstilladelse.
Færdigmelding kræver teknisk dokumentation
Ved færdigmeldingen skal kommunen se dokumentation for at de tekniske krav i BR18 er overholdt. Så HER kommer så krav om en potentielt set ret omfattende dokumentation, afhængig af sagens karakter.
Indenfor hvert af de kapitler du krydsede af ved ansøgning om byggetilladelse, skal du nu uploade tegninger, notater eller beregninger som dokumenterer, at byggeriet overholder alle gældende, tekniske krav. Så NU får du brug for fx en redegørelse eller beregning der viser, at tilbygningen ikke bruger mere varme end tilladt (typisk i form af en varmetabsberegning). Du får typisk også brug for fx beregninger over de bærende søjler, bjælker og fundamenter, samt vindafstivning/vindforankring – samt en lang række yderligere dokumentation for fugtforhold, radon, brandsikring, vådrumssikring, drift- og vedligeholdelse at tekniske installationer osv.
Kommunen kontrollere dokumentationens omfang, ikke indholdet
Kommunen skal kontrollere at de har modtaget dokumentationen, men de skal ikke kontrollere selve indholdets korrekthed, det er alene dit ansvar, at det der er blevet bygget overholder alle tekniske krav – hvilket du i øvrigt også skal underskrive en erklæring om ved færdigmelding.
Udfordringer ved færdigmelding
Mange husejere bliver overraskede over omfanget af nødvendig dokumentation ved færdigmelding, for det er ikke noget der bliver skrevet så meget om i medier generelt, og kommunerne informerer generelt set ret mangelfuldt om dette på deres hjemmesider.
Er det byggede overhovedet lovligt opført?
I de tilfælde, hvor du måske ikke har haft en rådgiver til at udføre byggetegninger til håndværkerne, men alene har fået en erfaren entreprenør til at bygge “som han plejer”, kan du stå i en situation, hvor du ved færdigmelding dels mangler den nødvendige dokumentation, dels måske slet ikke ved, om det der er bygget overholder alle gældende krav.
Formulering af dokumentationen når der ER bygget
I nogle tilfælde kan dokumentationen godt formuleres efter der er bygget. Typisk vil der i denne situation være tale om, at husejeren hyrer en rådgiver til at forsøge at “genskabe” en form for projektmateriale, baseret på info fra husejeren selv og entreprenøren. Det kan imidlertid være ret tidskrævende og kvaliteten af dokumentationen tvivlsom.
Din egen interesse at alt er bygget korrekt
Det du skal huske er jo, at dokumentation for at alt er bygget korrekt ikke kun er i kommunens interesse, det er sådan set primært i din egen interesse.
Så det må generelt set frarådes at bygge uden arbejdstegninger og forsøge at genskabe dokumentationen bagefter.
Få lavet et sæt arbejdstegninger, FØR der bygges
Anbefalingen vil være, at du får en byggerådgiver til at udforme et sæt arbejdstegninger, FØR der skal bygges. Under denne planlægning vil det nye bliver “bygget” i form af detaljerede tegninger, før det skal bygges i virkeligheden. På den måde vil der komme styr på hovedparten af de krav som BR18 stiller, dokumenteret i form af rådgiverens tegninger, beregninger og beskrivelser.
Flere fordele ved et sæt arbejdstegninger
Med et sæt arbejdstegninger kan du dels få sammenlignelige priser ind fra forskellige håndværkere i en budrunde, du kan indgå en sikker entrepriseaftale med styr på omfang og kvalitet, du kan få håndværkerne til at bygge efter tegningerne i praksis, du kan undervejs kontrollere om du får bygget det der er aftalt, OG så kan du bruge arbejdstegningerne i forbindelse med færdigmeldingen.
Nogle gange kan arbejdstegningerne simpelthen uploades direkte ved færdigmelding, andre gange skal der redigeres lidt i informationerne og de skal uploades så de modsvarer de respektive kapitler i BR18 (de kapitler du krydsede af ved ansøgningen).
Det koster naturligvis noget at få udført et solidt sæt arbejds-/konstruktionstegninger af en bygningskonstruktør/ingeniør. Men materialet sikrer dig som nævnt mange fordele, ikke mindst, at det der skal bygges er lovligt også på det tekniske niveau – og at du dermed ikke får bøvl ved færdigmelding (eller senerehen).