Hvor står der krav om hvor mange etager man må bygge i?
Der kan stå regler om antal etager i:
- Bygningsreglementet BR18.
- En eventuel lokalplan eller byplanvedtægt.
- En tinglyst servitut/deklaration.
Hvad siger bygningsreglementet om antal etager?
Ifølge BR18 må bebyggelse generelt opføres i to etager (plus kælder). Det vil sige to fulde etager, altså uden skråvægge på førstesalen. Man skal dog være opmærksom på at andre krav i BR18 kan sætte begrænsninger, fx:
- samlet højde 8,5 m over terræn.
- Ingen del at en bygning må være højere end 1,4 x afstanden til naboskel (det skrå højdegrænseplan).
- Bebyggelsesprocent begrænsning.
Hvad siger lokalplaner om antal etager?
Ikke alle matrikler er omfattet af en lokalplan. Du kan slå din adresse op på Dingeo.dk og se om din matrikel er omfattet, og hvad der i givet fald står i lokalplanen.
Lokalplan hed tidligere byplanvedtægt, så det begreb kan man stadig støde på. Byplanvedtægter og lokalplaner har samme konsekvens og ligger online samme sted (Dingeo.dk).
Lokalplaner og byplanvedtægter gælder forud for bygningsreglementet.
Mange lokalplaner begrænser antallet af etager til ”en etage og udnyttet tagetage”, altså det der også kaldes halvandet plan. Så der vil være skråvægge på førstesalen.
Hvad siger tinglyste servitutter om antal etager?
Ikke alle matrikler har tinglyste servitutter. Men det kan forekomme, at der fx er en tinglyst servitut/deklaration om, at man ikke må bygge i mere end en etage samt udnyttet tagetage, eller måske kun i en etage, uden tagetage.
Tinglyste servitutter gælder forud for lokalplan og bygningsreglement.
Tjek servitutterne via Tingslysning.dk
Hvor går grænsen mellem udnyttet tagetage og to fulde etager?
Som regel defineres halvandet plan sådan, at facaden maksimalt må være 1 m højere end gulvet på første sal (trempelkonstruktion), derefter skal der være tagflade. Facaden skal overholde det skrå højdegrænseplan, som nævnt ovenfor. Hvis facaden er højere end 1 m over gulvet på førstesal betragtes det som et to etages hus.
En etage, halvandet plan, trempelhus (også halvandet plan), og så to fulde etager.
Man kan annullere nogle af de skrå vægge ved at bygge kviste på tagfladerne. Men der er også en lovmæssig begrænsning på bredden af kviste på halvandet plans huse, for hvis bredden af en eller flere kviste på en tagflade overstiger halvdelen af facadens længde, bliver huset betragtet som et to-plans hus.
Mansardtage tæller som to fulde etager, så hvis lokalplanen foreskriver ”en etage med udnyttet tagetage” er et mansardtag udelukket (se fx denne kendelse fra Planklagenævnet).
Mansardtag tæller som to fulde etager.
Links:
- Bygningsreglementet BR18.
- Lokalplaner på Dingeo.
- Servitutter på Tinglysning.dk