Byggeprojekt gået i stå

At byggeri er komplekst er næppe nogen hemmelighed. Mange forhold skal falde på plads for at få et godt forløb, og der er mange detaljer at få styr på. Desuden er der nogle relativt få punkter, som virkelig kan ødelægge hele forløbet – ”landminer” som kan få hele projektet til at eksplodere og gå i stå. Her er et par af disse forhold, med forslag til hvordan du forebygger dem:

  1. Grundejerforeningens regler blokerer for dine drømme

Mange husejere er godt klar over, at der er noget der hedder et bygningsreglement og også lokalplaner og tinglyste servitutter. Alle steder kan der være formuleret regler man skal overholde. Men de færreste tænker på, at hvis man er medlem af en grundejerforening, kan foreningen have regler der påvirker byggedrømmene. Det kan fx være regler der handler om hvordan husene ser ud, dvs vinduestyper, facadefarve og tagbelægning. Allerede inden der udvikles skitsetegninger til fx en tilbygning, bør du (eller din byggerådgiver) derfor tjekke om der står noget med relevans i grundejerforeningens vedtægter – præcis ligesom reglerne i bygningsreglemetet og evt. lokalplan og servitutter skal tjekkes. Det vil jo være ærgerligt at komme for langt med byggeplaner der alligevel ikke kan realiseres på grund af noget man kunne have læst sig til fra starten.

 

  1. Naboernes modvilje standser dit projekt

Hvis et byggeprojekt ikke kræver dispensation fra bygningsreglement eller lokalplan, skal kommunen ikke sende det i naboorientering – med mindre kommunen vurderer, at projektet på anden vis vil påvirke naboerne (fx med risiko for indbliksgener fra nye vinduer). Men selvom kommunen ikke sender et projekt i naboorientering, kan naboernes holdning godt påvirke et projekts fremtid alligevel. Jeg har konkret kendskab til flere sager, hvor naboernes modvilje mod et projekt fik en negativ betydning. I et tilfælde rejste der sig så stor modstand mod etablering af en ny første sal på et parcelhus (som ellers var tegnet fuldt lovlig), at de pågældende husejere valgte at droppe projektet (og flytte i stedet for). I et andet tilfælde blev en nabo tilsyneladende så utilfreds med opførelse af en ny villa i halvandet plan, at han valgte at øge taghøjden på sin carport, tilsyneladende blot for at spærre for en del af udsigten fra det nye hus. Og så var det allerede for sent til andet, end blot at sidde og ærgre sig over den reducerede udsigt. Pointen er, at man er nødt til at indtænke naboernes reaktion og holdning til ens forestående byggeprojekt, og overveje hvordan man får orienteret dem på en måde, så de i det mindste ikke aktivt modarbejder byggedrømmene.

 

  1. Høj kælder gør tilbygning umulig

Der er regler for hvor mange kvadratmeter man må bebygge på en grund. Så hvis du skal øge dit boligareal med fx en tilbygning eller ny første sal, skal der være ”luft” i bebyggelsesprocenten til det. Og her kan en eventuel kælder spille en afgørende rolle. Det er nemlig sådan, at hvis en kælder er ”høj” tæller kælderarealet med, når bebyggelsesprocenten beregnes. Og hvis fx 80 m2 kælder skal tælles med er der måske ikke ”luft” nok til også at udvide med tilbygning eller ny første sal. En ”høj” kælder vil sige, at loftet i kælderen ligger mere end 1,25 m over det omgivende terræn. I BBR-registreret fremgår om en kælder er registreret som høj (se BBR informationer på OIS.dk). Der er imidlertid ofte fejl i BBR-registerets kælderregistreringer, så det er i givet fald noget du selv kan måle efter og få rettet. Men pointen er, at du er nødt til at vide om din kælder er høj, for at vide hvor meget areal du har tilbage at udvide med på matriklen.

 

  1. Fund af fortidsminder standser udgravning til fundament og medfører ekstraregning

Hvis du under udgravningen til en kælder eller fundament støder på ting fra Danmarks fortid (Danefæ eller Danekræ), er du ifølge Museumsloven forpligtet til at standse arbejdet og straks kontakte enten det nærmeste kulturhistoriske museum eller Kulturtyrelsen. Herefter vil de tage stilling til hvad der skal ske. Byggeriet går dermed i stå i kortere eller længere tid, og du risikerer i øvrigt at skulle betale omkostningerne til de mulige arkæologiske udgravninger. Hvis du på forhånd har en særlig mistanke om, at der kan være Danefæ i jorden, kan du kontakte det nærmeste kulturhistoriske museum og tale med dem om hvordan du skal forholde dig. De kan foretage en ”risikovurdering” på baggrund af deres viden. (Læs evt. mere her: https://slks.dk/fortidsminder-diger/arkaeologi-paa-land/vejledning-om-arkaeologiske-undersoegelser/kap-1-anlaegsarbejder/ og her https://slks.dk/fileadmin/user_upload/dokumenter/KS/kulturarv/fortidsminder/Arkaeologi_paa_land_doc/Bevar_guldet_inden_du_graver_2014.pdf )

 

  1. Høje håndværkerpriser sætter en stopper for projektet

Når du indhenter håndværkerpriser på udførelsen af fx din tilbygning eller nye første sal finder du ud af, hvad projektet endeligt koster. Udfordringen er, at for at få retvisende håndværkerpriser er du nødt til først at få udformet tegninger og beskrivelser der definerer kvalitet og omfang af det ønskede byggeri. Ellers aner håndværkerne i princippet ikke hvad de skal prissætte. Tegninger og beskrivelser koster honorar til en arkitekt/byggerådgiver, så dermed løber du principielt risikoen for, at spilde penge på tegningerne, hvis det viser sig, at håndværkernes priser er for høje i forhold til dit budget. Du kan naturligvis spørge om pris hos både tre og fire (eller flere) håndværkere, men hvis alle priserne er for høje for dig har du en seriøs udfordring. Heldigvis kan du gøre flere ting for at forebygge at projektet går i stå af denne grund: For det første få en rådgiver til at komme med en tidlig vurdering af håndværkerudgifterne. Dernæst få udarbejdet et realistisk projekt med nogle variationsmuligheder, så du kan lade elementer af projektet udgå. Og endelig handler det netop også om at få lavet så retvisende tegninger og beskrivelser som muligt, så håndværkeren ved præcis hvad der forventes og hvad han skal prissætte.

 

/Jan Felland, indehaver af ARKINAUT ApS

Byggeprojekt gået i stå - frustreret mand

Comments are closed.