Tilbygning typiske spørgsmål og svar (FAQ)

Tilbygning typiske spørgsmål og svar (FAQ)

Af Jan Felland  (2026)

Forbemærkning: Der ligger mange flere svar på typiske spørgsmål nederst på denne side: Tilbygning.

Hvor tæt må en tilbygning ligge på naboen?

2,5 m fra naboskel.

Skal en tilbygning energiberegnes?

Ja, der skal foreligge en varmetabsberegning eller anden dokumentation. Der er lovkrav til hvor meget varme en tilbygning må ”tabe” ud igennem vægge, vinduer m.v. En varmetabsberegning kan dokumentere at det krav er overholdt.

Hvor lang tid tager en byggetilladelse?

Det varierer meget fra kommunen til kommune og afhænger af travlheden i markedet. Typisk skal man regne med en kommunal ventetid på ca. 2-3 måneder. Du kan kontakte din kommune og forhøre dig om deres aktuelle ventetid.

Kan man bygge ovenpå et parcelhus?

I de fleste tilfælde er svaret ja. Men det skal undersøges nærmere. Ved nogle huse er de eksisterende konstruktioner ikke stærke nok til at bære den nye vægt fra førstesalen.

Hvad er forskellen på ombygning og tilbygning?

Ved en tilbygning udvides boligarealet, det gør det ikke ved en ombygning.

Må man ændre vinduer uden byggetilladelse?

Ja, med mindre at huset er fredet eller registreret bevaringsværdigt i en lokalplan. Så skal kommunen høres først.

Er det billigere at bygge en ny førstesal end en tilbygning i grundplan?

Ja, pr. kvadratmeter er en ny førstesal ofte billigere end en tilbygning på terræn – fordi man sparer fundamenterne. Men ofte skal det eksisterende hus forstærkes først, hvilket udligner forskellen. Og en førstesal bliver ofte større end tilbygningen, hvilket også trække prisen opefter. Så i sidste ende kan det være nogenlunde samme pris.

Hvad kigger kommunen på når de skal godkende en tilbygning eller førstesal?

Først og fremmest om kravene til maksimal bebyggelsesprocent er overholdt, samt afstands- og højdekrav. Desuden kigger kommunen på om lokalplan og servitutter er overholdt, samt om krav til redningsforhold i tilfælde af brand er i orden. Dertil kommer en lang række andre regler og krav.

Kontrollerer kommunen en tilbygnings isoleringstykkelser?

Nej, det gør de ikke. Ansvaret for at en tilbygnings byggetekniske detaljer lever op til lovens krav er alene husejerens eget – samt evt. de rådgivere og udførende man har fået til at hjælpe sig.

Skal der udføres LCA-beregning på en tilbygning?

Nej, kun hvis tilbygningen er over 250 m2, hvilket nok er utroligt sjældent.

Hvordan beregnes bebyggelsesprocenten ved en tilbygning?

Hvis der ikke er en lokalplan for grunden, så skal beregningsreglerne i BR18 følges. Hvis der derimod gælder en lokalplan med regler for bebyggelsens omfang, skal man følge reglerne i det bygningsreglement der var gældende, da lokalplanen blev vedtaget. Læs mere i vores håndbog “Bebyggelses-%“.

Kræver det byggetilladelse at lave en hævet planketerrasse?

Ja, hvis terrassen hæves mere end 30 cm. over terræn. Se også artiklen “Hvilke projekter kræver byggetilladelse?“

Hvordan beregnes arealet af en førstesal?

Man parallelforskyder gulvniveauet 1,5 m op, og der hvor det plan skærer den udvendige del at tagbelægningen projicerer man lodret ned igen. Og arealet imellem de to linjer tælles med. Sådan har det været siden 1977 bygningsreglementet. I tidligere bygningsreglementer (BR66 og BR72) var reglen 1,0 m.

Kan fundamenterne til et hus fra 1960’erne bære vægten af en ny førstesal?

Ofte er svaret ja, men det skal afklares nærmere via geotekniske undersøgelser.

Skal naboen høres ved en tilbygning?

Naboen SKAL ikke høres, hvis projektet overholder alle regler (ligger indenfor “byggeretten”). Men kommunen kan vælge at sende projektet i partshøring (med afsæt i forvaltningsloven) alligevel. Hvis projektet derimod IKKE overholder byggeretten, skal kommunen foretage en helhedsvurdering og i den forbindelse sende projektet i naboorientering. I begge situationer giver det alene naboerne ret til at udtale sig, det er stadig kommunen der afgør sagen. 

Kræver en udestue byggetilladelse?

Ja, at opføre (eller nedrive) en udestue kræver byggetilladelse.

Hvad er forskellen på en udestue og en tilbygning?

En tilbygning er beboelsesareal der må opvarmes til over 15 grader og anvendes som beboelse hele året. Derfor er der en række krav til isolering m.v. En udestue et et uopvarmet opholdsrum, som ikke må have permanent varmekilde. Derfor er der ingen krav til varmeisolering af en udestue og derfor kan den have mere glasareal end en tilbygning. 

Hvad er et anneks?

I bygningsreglementet optræder ordet “anneks” slet ikke. Så enten er “annekset” et skur/udhus, eller også er det en fritliggende tilbygning. Det er to vidt forskellige typer bygning, med vidt forskellige krav til fx isolering, byggetilladelse m.v. 

Må et skur eller udhus bruges som teenageværelse?

Nej, hvis en bygning skal bruges til permanent ophold og overnatning, vil der være tale om en “tilbygning” som skal overholde en masse krav til isolering, afstand til naboskel, rumhøjder, byggetilladelse m.v., som et skur ikke skal. Et skur eller udhus er uopvarmet og må bruges til opbevaring af skovle og cykler m.v., samt kortvarigt midlertidigt ophold (fx værkstedslignende aktiviteter).  

Hvad er “sekundære bygninger”?

Sekundære bygninger er alle bygninger som ikke er beboelsesbygninger eller udestue. Det vil sige: Udhuse, skure, drivhuse, carporte, garager, legehuse, overdækninger. Begrebet stammer fra bygningsreglementet BR18. 

Hvem tager man først fat i når målet er en tilbygning?

Hvis du vil sikre dig uvildig og tværfaglig rådgivning skal du tage fat i en arkitekt, bygningskonstruktør eller ingeniør. En der har erfaring med projekter der ligner dit. Dygtige håndværkere og entreprenører skal du først bruge senere. 

Totalentreprise eller arkitekt, hvad er bedst?

Totalentreprise er når det firma der bygger, også er det firma som tegner byggeriet. For eksempel typehusfirmaer. Totalentreprise er ikke så almindeligt ved tilbygninger. Fordelen kan være, at alt ansvar er samlet i et firma. Ulemperne kan være, at man ikke kan være sikker på at få uvildig rådgivning, og det kan være svært at sammenligne priser mellem to totalentreprenører, som måske leverer noget forskelligt. En uvildig arkitekt kan vejlede uden økonomiske interesser, og sikre håndværkerpriser der er konkurrencedygtige og sammenlignelige.

Huset er bevaringsværdigt i klasse 4, skal man så søge byggetilladelse ved udskiftning af vinduer eller tag?

Et hus skal være registreret bevaringsværdig i en lokalplan før det er gældende (for andet end komplet nedrivning). Og ja, så skal der søges byggetilladelse ved ændring af det udvendige udseende. Men hvis bevaringsværdigheden ikke er registreret i en lokalplan har det ingen formel betydning for husejeren. 

Kræver en carport byggetilladelse?

Nej, ikke hvis der samlet set er under 50 m2 sekundære bygninger på matriklen. Sekundære bygninger er fx:

  • Carport.
  • Garage.
  • Udhus/skur.
  • Pavillon.
  • Drivhus.
  • Overdækninger.

Hvis der samlet set er mere end 50 m2 sekundære bygninger kræver det byggetilladelse. Uanset byggetilladelse skal forskellige regler overholdes, fx at der kun må være i alt 12 m sekundær bebyggelse nærmere skel end 2,5 m, og at eventuelle byggelinjer og højdekrav skal overholdes.

Hvor høj må en tilbygning være?

Der gælder forskellige regler, bl.a. i bygningsreglementet BR18:

  • Vandret højdegrænseplan max. 8,5 m.
  • Ikke højere end 1,4 x afstanden til naboskel (“skrå højdegrænseplan”). Kviste og gavltrekanter af sædvanligt omfang er undtaget. 
  • Max. to fulde etager plus kælder.

Desuden kan der være skærpede regler i en eventuel lokalplan eller tinglyst deklaration, fx:

  • Max. “en etage og udnyttet tagetage” = 1,5 plan = skråvægge på førstesalen.
  • Facadehøjde max. 3,5 m.
  • Krav til taghældning.
  • m.v. 

Tjek evt. lokalplaner på Plandata.dk.

Hvad er “det skrå højdegrænseplan”?

Det skrå højdegrænseplan er en regel i bygningsreglementet (BR18) som siger, at ingen del af en bygning må være højere end 1,4 x afstanden til naboskel. Så fx 2,5 m fra naboskel må en bygning være 3,5 m høj (2,5 x 1,4). Så jo længere fra skel jo højere må en bygning være. To bygningselementer må gerne overskride det skrå højdegrænseplan:

  • Kviste af sædvanligt omfang.
  • Gavltrekanter af sædvanligt omfang.

Tæller en kælder med i bebyggelsesprocenten?

Ja, hvis den lodrette afstand mellem kælderloft og det omgivende terræn > 1,25 m, så regnes kælderen med i bebyggelsesprocenten. Det handler altså ikke om hvorvidt kælderen er godkendt til beboelse. Man kan fx have et badeværelse i kælderen på 7-8 m2 som står som beboelsesareal på BBR, men som IKKE regnes med i bebyggelsesprocenten. 

Hvis den lodrette afstand mellem loft og terræn < 1,25 m tæller kælderen ikke med. 

Hvis det kun er en del af kælderen der har loft > 1,25 m over terræn, tæller den del af kælderen med. 

I tvivlstilfælde kan du bede et landinspektørfirma om at komme ud og måle op og dokumentere om – og i givet fald hvilken del af – kælderen skal regnes med. 

NB! I BBR-registeret er der ofte fejl på netop dette punkt. Mange kældre er ikke registreret som “dybe” selvom de faktisk er det (altså med loft < 1,25 m over terræn). 

Kræver det byggetilladelse at udskifte sit tag?

Nej, kun hvis huset er registreret bevaringsværdigt i en lokalplan (eller er fredet). Men der er en række regler der skal følges uanset hvad, fx:

  • Der skal laves en rentabilitetsberegning som skal vise, om man er forpligtet til også at efterisolere.
  • Hvis taget øges i højden må det ikke overskride det skrå højdegrænseplan (gavltrekanter må gerne).
  • Eventuelle lokalplanregler om specifikke tagmaterialer skal følges. 
  • Regler om asbestsanering skal overholdes. 
  • Fugt- og ventilationsforhold på et evt. uopvarmet loftrum skal iagttages. 

. . .

Kolofon:

Læs mere:

Forfatter:

Artiklen er skrevet af Jan Felland, indehaver af Arkinaut Arkitekt- og byggerådgivning aps. 35 års erfaring. Fagbogsforfatter. Tidligere medstifter af Netarkitekten.dk og Videncentret Bolius. Se profil her.

Dato: Publiceret 02.06.2026.

Relevant rådgivning:

Arkinaut faseopdelt rådgivning.