NB! Denne tekst er nu erstattet af en langt mere omfattende og ajourført online guide – Se den på TILBYGNING.nu.

. . .

 

At kontrollere arbejdets udførelse betyder ikke, at man ikke har tillid til håndværkerne. Det betyder heller ikke, at håndværkerne ikke selv skal levere varen i første omgang og i øvrigt også selv kontrollere eget arbejde. Det skal de naturligvis, og det ved de godt. Men som jeg efterhånden har slået fast nogle gange, så er de færreste byggeprojekter ukomplicerede.

At føre uvildigt tilsyn med byggeopgaver er da også en helt naturlig del af byggebranchens hverdag.

Derfor bør du kontrollere udførelsen af din tilbygning, ombygning eller nye villa. Ikke i enhver detalje, naturligvis, men på udvalgte tidspunkter. Det kan fx være på tidspunkter hvor:

  • Større og vigtige dele af arbejdet skal til at gå i gang, og du gerne vil være 100% sikker på at håndværkerne har styr på hvad der skal ske.
  • Særlige arbejdsopgaver lige er påbegyndt, og du gerne vil kontrollere om kvaliteten er i orden.
  • Særlige arbejdsopgaver meldes afsluttede, og du gerne vil kontrollere om du er enig.
  • Håndværkerne beder om betaling for udført arbejde, og du gerne vil sikre dig at du ikke betaler forud for noget der ikke er leveret/udført endnu.
  • Håndværkerne færdigmelder arbejdet (afsluttende mangelgennemgang = afleveringsforretning).

Alle punkter kan være vigtige, men især de to sidstnævnte må ikke undervurderes. En af de allervigtigste tommelfingerregler overhovedet, lyder nemlig:

Betal aldrig forud!

Det vil sige, at du aldrig må betale håndværkerne penge, med mindre de har leveret arbejde eller materialer på byggepladsen som modsvarer betalingen – eller at du på anden vis har fuld sikkerhed for at du ikke risikerer at miste dine penge, såfremt håndværkeren fx går konkurs. Det sker desværre jævnligt, og der kommer ofte kunder i klemme når det sker.

Husk også selv at tage rigeligt med fotos under byggeopgavens udførelse. Det er altid godt at have dokumentation for arbejdets udførelse, især de dele som bliver skjult i fx vægge og under gulve.

Hvis du selv går rundt på ”byggepladsen”, så respektér håndværkernes faglighed og arbejdsrytmer. Hvis murerne fx ikke lige er på pladsen som du forventede, kan det være fordi de er kørt efter materialer, eller passer en anden opgave, mens der er murværk der tørrer.

 

Aftaler om ekstraarbejde

Når arbejdet går i gang på byggepladsen kan det forekomme, at der opstår noget uforudseeligt. Noget der kræver at håndværkerne udfører lidt mere arbejde end de (eller andre) med rimelighed kunne have forudset og som dermed ikke er med i aftalen. Dermed er de berettiget til ekstrabetaling, men først når I er blevet enige om ekstraarbejdets omfang og pris. Allerede i udbudsmaterialet bør det være formuleret, at ekstraarbejde kun honoreres såfremt der forinden er indgået en skriftlig aftale om det. For ikke at forsinke arbejdets fremdrift, skal aftaler om ekstraarbejde udformes hurtigt og gerne direkte på byggepladsen, på dertil printede aftalesedler. Skriv ned hvad der skal laves (omfang og kvalitet/materialer) samt til hvilken fast ekstrapris. Først da kan ekstraarbejdet iværksættes i praksis. Brug fx denne aftaleformular til ekstraarbejder.

 

Styr økonomien undervejs

Når arbejdet på ”byggepladsen” går i gang, begynder regningerne fra håndværkerne også at løbe ind og det bliver virkelig vigtigt at kunne styre byggeøkonomien. Det du bl.a. skal fokusere på er:

  1. Undgå projektændringer: Undgå at bede om for mange ændringer i projektet når håndværkerne er i gang. Det bliver hurtigt meget dyrt, bl.a. fordi håndværkerne måske skal ændre på noget de lige har bygget, og fordi prisen for ekstraregninger ikke er ”konkurrencepriser”.
  2. Lav altid skriftlige aftaler på ekstraarbejde.
  3. Betal aldrig forud: Betal aldrig for noget der ikke er leveret. Sørg for at byggefirmaets regninger er udspecificerede og kontroller at de kun modtager betaling for arbejde der er udført og materialer der er leveret på byggepladsen.
  4. Hold et beløb tilbage: Så længe håndværkeren ikke er færdig, skal du ikke betale det fulde beløb. Du skal naturligvis (løbende) betale forholdsmæssigt for det arbejde der er udført, men ikke for det, der ikke er udført. Tilbagehold et beløb som sikkerhed, indtil arbejdet er helt færdigt. Størrelsen på beløbet bør svare til hvad det vil koste dig (i worst case) at hyre en anden håndværker til at færdiggøre arbejdet.

 

Aflevering og evt. reklamering over byggearbejde

Bliver du utilfreds med noget under udførelsen, så tag allerførst en stille og rolig snak med håndværkeren om det. Langt de fleste uenigheder kan (og bør) løses i mindelighed. Men du skal naturligvis stå fast på din ret, og hvis du ikke kan få dit synspunkt igennem må du ”skrue op” for retorikken. Det kan du bl.a. gøre ved at gå over til skriftlig reklamation, samt evt. underbygge dine pointer via fagkyndige udtalelser fra en byggesagkyndig du hyrer. Spidser tingene til bør du søge juridisk assistance fra en advokat. Men det er i første omgang i din egen interesse at få løse uenighederne uden konflikt så byggesagen ikke går i stå.

Når håndværkeren melder arbejdet færdigt til dig, skal I aftale et tidspunkt hvor I sammen gennemgår det for fejl og mangler. Gennemgangen kan principielt set udvikle sig på tre måder:

Ingen mangler

Alt er perfekt og du accepterer at opgaven er færdig og afleveret. Håndværkeren kan fremsende sin slutregning.

Små og uvæsentlige mangler

Der mangler stadig noget, men du kan sagtens tage det nye i brug. I aftaler derfor en tidsfrist for færdiggørelse af de sidste ting. Opgaven er formelt set afleveret. Håndværkeren kan fremsende regning på de dele der er færdige, mens du holder et beløb tilbage som sikkerhed for at manglerne udbedres. Beløbets størrelse skal stå i et rimeligt forhold til omfanget af mangler.

Væsentlige mangler

Det er ikke muligt at tage det nye i brug, fx hvis der mangler vinduer i en tilbygning eller vand i hanerne. Opgaven er dermed IKKE afleveret, og der skal lægges en plan for færdiggørelsen. Evt. kommer dagbøder til udbetaling derfra. Håndværkeren kan sende faktura på det der er udført, men ikke på det der mangler.

Rent juridisk er det helt afgørende om arbejdet er afleveret eller det ikke er, idet der efter aflevering er en del ansvar og risiko som flytter fra entreprenøren til dig. For eksempel er det inden afleveringstidspunktet entreprenørens problem hvis der bliver stjålet materialer fra byggepladsen (risikoen er hans), mens det efter aflevering er dit problem. Vær derfor helt klar på, om arbejdet er afleveret korrekt eller det ikke er.

Afleveringsforretningens konklusioner dokumenteres i en såkaldt afleveringsrapport, hvor et bilag oplister de mangler man har fundet, samt tidsfrister for deres færdiggørelse eller udbedring. Hver enkelt mangel skal desuden prissættes, så du og håndværkeren ved, hvilket beløb han ikke kan sende regning på endnu. Hvis der var væsentlige mangler ved første aflevering aftales et tidspunkt for en ny afleveringsforretning.

 

Et- og femårsgennemgang

De fleste håndværkeropgaver indbefatter en reklamationsret. Opstår der en væsentlig skade eller fejl efter afleveringen skal du naturligvis reklamere omgående. Dog kun hvis skaden kan tilbageføres til håndværkernes mangelfulde udførelse eller fejl ved de anvendte produkter. Mere bagatelagtige forhold kan evt. vente til den 1-års gennemgang du bør lave.

Ved sager under 500.000 kr. kan der afholdes etårseftersyn hvis en af parterne ønsker det. Ved større sager skal håndværkeren indkalde til etårseftersyn (med mindre der afholdes eftersyn i henhold til den – i visse tilfælde – obligatoriske byggeskadeforsikring).

Ved et-årsgennemgangen kontrollerer du arbejdet i detaljer, gerne med din rådgiver (og evt. håndværkeren). Eventuelle mangler beder du håndværkeren om at udbedre.

5-årsgennemgangen er en tilsvarende proces, dog kun ved større sager.

Hvis reklamationer overfor håndværkeren ikke har den ønskede effekt, har du mulighed for at få hjælp via et ankenævn, voldgiftsretten eller et civilt søgsmål. Det kan hurtigt blive ret kompliceret og spidsfindigt i forhold til byggejura og aftaleret, så det bør du søge hjælp til hos en advokat.

 

. . .

Den gyldne regel

Få en person med den nødvendige, brede erfaring til at kontrollere arbejdets udførelse undervejs, og tag også selv fotos. Og husk: Betal aldrig penge forud.

. . .

Nyttige links:

 

Oversigt over hele bogen:

 

 

NB! Denne tekst er nu erstattet af en langt mere omfattende og ajourført online guide – Se den på TILBYGNING.nu.

. . .