NB! Denne tekst er nu erstattet af en langt mere omfattende og ajourført online guide – Se den på TILBYGNING.nu.

. . .

 

At få valgt de rigtige håndværkere er et af de mest afgørende valg i enhver byggeopgave. For at være ”de rigtige” skal håndværkerne blandt andet:

  • Være fagmæssigt kvalificerede (i visse tilfælde autoriserede).
  • Være til at stole på.
  • Kunne kommunikere med dig.
  • Ikke være for dyre.
  • Ikke være for billige.
  • Ikke være for langsomme, eller for hurtige.
  • Være betænksomme.
  • Være interesserede i din opgave.
  • Gerne være underlagt en brancheorganisations anke-/klagenævn.
  • Acceptere en god skriftlig aftale.

Desuden bør firmaet have en størrelse og økonomisk soliditet der modsvarer din opgaves størrelse. Den lille selvstændige håndværksmester kan være et fint valg til mindre opgaver som fx at sætte et hegn op, montere køkkenskabe eller skifte et par vinduer. Men drejer det sig om hovedentreprisen på en om- eller nybygning, bør du vælge et firma af en vis størrelse. Med et aktieselskab eller et anpartsselskab er der større sikkerhed for, at der er styr på den administrative del af projektet, at der er orden i økonomien, og at firmaet stadig eksisterer om nogle år, hvor du måske ønsker at reklamere over en fejl ved det udførte.

Det er store krav og heldigvis lever langt de fleste håndværkere op til disse krav hver eneste dag.

Men der er også de grå eller sorte får, som ødelægger renoméet for alle de gode. Ikke nødvendigvis af ond vilje. Måske blot fordi det kan være vanskeligt at holde sig orienteret om alting, hvis man kun er sig selv eller har ganske få ansatte.

Men inden du udvælger de virksomheder du ønsker tilbud fra, skal du overveje hvilken såkaldt entrepriseform der er mest oplagt.

 

Entrepriseformer og byggeledelse

Lige så snart din opgave indbefatter mere end en enkelt håndværker melder spørgsmålet sig: Hvem skal koordinere det indbyrdes arbejde imellem to eller flere håndværksfirmaer? På mange mindre byggeopgaver er håndværkerne gode til selv at få aftalt og koordineret, men i princippet kan du ikke forvente det af dem, med mindre du på forhånd beskriver dine forventninger til koordinering i udbudsmaterialet.

I nogle tilfælde kan du med fordel overveje at udnævne en decideret byggeleder. Hvis du ikke selv har erfaring med den slags bør du holde dig fra det. Du kan i stedet udvælge en af håndværkerne til at være det (det skal fremgå af udbudsmaterialet hvem det er), eller lade en uvildig byggerådgiver være byggeleder.

Hvis din opgave indbefatter mere end et håndværksfirma kan du også overveje at bruge det man kalder hovedentreprise, for så ligger byggeledelsen naturligt hos hovedentreprenøren.

Håndværkersfirmaer kan nemlig organiseres i forskellige entrepriseformer, og det er op til dig at vælge hvad du foretrækker:

Fagentreprise – særskilte kontrakter med hver enkelt fagområde, og ingen (automatisk) byggeleder 

Du indhenter seperate tilbud fra, og skriver kontrakter med, hvert enkelt udførende firma (tømreren, elektrikeren, mureren, vvs’eren osv). Det er op til dig – eller en anden person du hyrer – at lede og koordinere arbejdet på byggepladsen. Fagentreprise egner sig til små byggeprojekter hvor et enkelt eller et par firmaer er involveret, f.eks. udskiftning af vinduer, hvor en tømrer skifter vinduerne, og en murer derefter laver reparationer på murværk. Hvis der er flere håndværksfirmaer impliceret bliver byggeledelsen hurtigt omfattende og kompleks, så der bør du vælge hovedentreprise. Risikoen ved fagentreprise kan være de såkaldte grænsefladeproblematikker. Det vil fx stille større krav til udbudmaterialets detaljeringsgrad, så man er sikker på, at der ikke er opgaver som ingen entreprenør har prissat og som dermed kommer til at koste ekstraregninger under udførelsen. Tilsvarende kan ansvar for fejl og mangler være vanskeligt at placere og pligten til udbedring dermed falde ”mellem to stole”.

Hovedentreprise – én entreprenør har hele ansvaret, også for byggeledelsen

Du indhenter tilbud fra og skriver kontrakt med ét firma, en hovedentreprenør. Det er typisk det firma, der skal udføre den største eller væsentligste del af byggeprojektet, som regel tømrer eller murer. Hovedentreprise betyder, at der stadig kan være forskellige typer håndværkere på din sag, men de er alle – rent aftalemæssigt og ansvarsmæssigt – knyttet til et enkelt håndværksfirma. Enten er de direkte ansat der, eller hyret af det pågældende firma som underentreprenør. Dermed har du formelt set kun en enkelt kontraktpart, nemlig hovedentreprenøren, som dermed selv er ansvarlig for den interne koordinering blandt sine ansatte og underleverandører. Desuden er hovedentreprenøren samlet set ansvarlig for alt arbejdet, skal prissætte ”alt”, og du risikerer ikke tvivl om placering af ansvar for fejl og skader på det udførte arbejde.

Hovedentreprise kan anbefales til de fleste sager.

Totalentreprise – når entreprenøren også udfører projektmaterialet

Svarer lidt til hovedentreprise, med den tilføjelse, at hovedentreprenøren, ud over at bygge (alle fag), også står for at udarbejde den væsentligste del af projektmaterialet (tegninger, beskrivelser, beregninger, byggetilladelse etc.). Totalentreprise anvendes typisk ved nybyggeri udført af typehusfirmaer, ved visse ombygninger af bad og køkken af specialfirmaer, ved ombygning af loftrum til beboelse (også af specialfirmaer), samt ved større byggesager (kontorer og offentlige bygninger).

Ud over den håndværksmæssige udførelse har totalentreprenøren altså også ansvaret for de opgaver det typisk udføres af arkitekter, bygningskonstruktører og ingeniører. Enten har totalentreprenøren selv disse folk ansat, eller bruger dem som underleverandører.

Selvom totalentreprenøren har egne ”rådgivere” ansat, mangler du i denne model din egen uvildige bygherrerådgiver, som du bør lave en aftale med ved siden af aftalen med totalentreprenøren. Totalentreprenørens rådgivere er jo ansat af entreprenøren og der kan tænkes situationer hvor disse rådgivere (helt naturligt) tænker mere i hvad der er i totalentreprenørens interesse, frem for i din interesse.

Særlige organisationsformer

I sjældnere tilfælde forsøger bygherrer, rådgivere, håndværkere og myndigheder sig med nogle helt andre former for samarbejde på byggeprojekter, fx ”partnering” og ”Offentlig-Privat-Partnerskab (OPP)”. Formålene er typisk at få håndværkernes viden indarbejdet i projektmaterialet, og forebygge interessekonflikter – med et bedre og billigere resultat til følge. Det ligger udenfor denne bogs formål at gå nærmere ind i disse organisationsformer.

 

Autorisation

Visse arbejder indenfor el, kloak, gas og vvs må alene udføres af virksomheder med autorisation. På SIK.dk kan du se hvilke arbejder der ikke kræver autorisation, samt finde autoriserede virksomheder.

 

Garantiordninger og klagenævn

Som led i din research bør du skele kraftigt til, om de enkelte virksomheder er medlem af relevante brancheorganisationer og ikke mindst garantiordninger. Medlemskab af en brancheorganisation kan give en vis indikation af det faglige niveau. Garantiordninger og klagenævn etableres typisk af forskellige brancheorganisationer. Det kan gøre det nemmere for dig at komme igennem med en efterfølgende klage over dårligt arbejde, og rent faktisk få økonomisk erstatning hvis du får medhold. En af de mest eksponerede garantiordninger er BYG Garantiordning, hvis logo desværre jævnligt misbruges af virksomheder der ikke er medlem af ordningen. Tjek derfor virksomhedernes reelle medlemsskab – også ved andre ordninger og klagenævn.

Alternativet til klagenævn er enten Voldgiftsretten eller et almindeligt civilt søgsmål. Voldgiftsretten arbejder også relativt hurtigt, men hvis håndværkeren i mellemtiden er gået konkurs får du ingen penge. Et civilt søgsmål vil ofte være krævende, både tidsmæssigt og økonomisk.

Klager du over en håndværker til et ankenævn, men er utilfreds med afgørelsen, kan du altid anlægge sagen ved voldgiften eller domstolene.

 

Udenlandske firmaer

Udenlandske firmaer (herunder selvstændige uden ansatte) skal overfor private kunder dokumentere, at de er registreret i Registeret for Udenlandske Tjenesteydere (RUT). Sker det ikke, er du forpligtet til at underrette Arbejdstilsynet senest tre dage efter at arbejdet er påbegyndt, ellers risikerer du en bøde på 10.000 kr. Reglerne skal sikre, at udenlandske virksomheder overholder danske regler for bl.a. arbejdsmiljø og skat. Bed derfor det udenlandske firma om at se deres RUT-registrering, inden du bruger tid på at få tilbud fra dem.

 

Vælg tre firmaer

Det vil næsten altid være en fordel at indhente tilbud fra to-tre forskellige firmaer. Ikke flere. Tænk på, at håndværkerne bruger tid på at regne tilbud til dig, og det er mangel på respekt for andre menneskers tid at bede om tilbud fra mere end tre firmaer.

Når du skal vælge hvem der skal med i betragtning er personlige anbefalinger ofte det bedste. Enten kender du selv nogle gode firmaer, eller også kender du måske nogen der gør. Din rådgiver vil helt sikkert også kunne anbefale nogle håndværkere som vedkommende har gode erfaringer med fra tidligere. For at bevare sin uvildighed og alene pleje dine interesser må rådgiveren naturligvis ikke modtage betaling eller andre fordele fra håndværkeren for anbefalingen.

På nettet er der også adkillige muligheder for at researche virksomheder og finde egnede og interesserede håndværkere. Tjek fx hvor mange år virksomheden har eksisteret. Under højkonjuktur etablerer mange lykkeriddere sig som selvstændige håndværkere, men de firmaer kan være lukket igen lige så hurtigt, og så har du ingen steder at gå hen med spørgsmål til – eller klager over – det udførte arbejde.

Du bør mødes med de enkelte virksomheder, bl.a. for at fornemme om kemien imellem jer er god. Håndværkeren skal formå at lytte og forstå dine ønsker og argumenter, samt kunne argumentere overbevisende for sine faglige synspunkter. Slutteligt skal håndværkeren naturligvis have en ægte interesse i at udføre opgaven. Manglende interesse kan fx skyldes, at firmaet i forvejen har travlt, eller at opgaven rent geografisk ligger for langt fra firmaets base. Inden du sender udbudsmateriale til dem skal du derfor spørge dem, om de rent faktisk er interesseret i opgaven og også villig til at løse den på det pågældende tidspunkt.

Når du har udvalgt de virksomheder du ønsker tilbud fra er du klar til at sende udbudsmaterialet til dem, og på baggrund af de tilbud du modtager foretage den endelige udvælgelse.

Som vi så i forrige kapitel indeholder et godt udbudsmateriale bl.a. tilbudslister, hvor de enkelte arbejdsopgaver er listet op. I følgebrevet til udbudsmaterialet (udbudsbrevet) bør du bede håndværkerne om at skrive deres priser ind på dine tilbudslister. Det gør det meget nemmere for dig at sammenligne håndværkernes priser på en brugbar og fair måde. Og så skal du bede om at få en ”fast pris” på de aktiviteter der på forhånd kan beskrives præcist, samt ”særpriser” på opgaver man ikke med sikkerhed ved skal udføres.

 

Byggebranchens prisformer

Når man skal indhente priser på – og betale for – byggearbejder, kan det grundlæggende ske på disse tre måder:

Regningsarbejde

Håndværkeren går bare i gang og sender løbende regninger på det arbejde der udføres. Kan være velgenet til helt små opgaver og i situationer, hvor arbejdets omfang ikke kan fastlægges præcist på forhånd.

Overslag

Håndværkeren afgiver en pris der ikke er fast og dermed ikke bindende. Den endelige pris kan sagtens blive højere end overslaget og det kan være vanskeligt at afgøre præcis hvornår en slutpris er urimelig meget højere end overslaget. En tommelfingerregel siger, at et overslag maksimalt må blive ca. 15% dyrere, men det er netop kun en tommelfingerregel

Fast pris

Tilbudsprisen er bindende og er dermed også det beløb der kommer til at stå på slutregningen, med mindre der er aftalt ændringer i omfang og pris undervejs. Velegnet til opgaver hvor omfang og kvalitet kan beskrives præcist på forhånd.

Alle tre former har deres berettigelse i forskellige sammenhænge, men i de fleste tilfælde vil en fast pris være at foretrække.

Bemærk, at nogle håndværkere tager betaling for at afgive et tilbud, eller hvis du vælger ikke at benytte dig af det. Spørg ind til det inden du beder om et tilbud.

I forbindelse med indgåelse af aftale med håndværkere er det desuden vigtigt at have klarhed over hvordan betaling af arbejdet skal foregå. Man kan fx aftale en fast betalingsplan, hvor bestemt beløb bliver betalt på bestemte tidspunkter. Man kan aftale at der betales “månedvis aconto bagud”, hvilket vil sige, at håndværkeren hver måned opgør hvor meget arbejde der er udført, og sender en regning på det. Eller man kan aftale at fuld betaling først finder sted når arbejdet er færdiggjort. Uanset hvad, bør du ikke betale noget forud.

 

Besvar håndværkernes spørgsmål

Når håndværksfirmaerne kigger udbudsmaeraielt igennem kan der opstå nogle spørgsmål, som kan have indflydelse på deres prissætning. Ofte vil det være en fordel at give dem mulighed for at besigtige opgaven på stedet. Lav derfor aftaler om gennemgang på stedet med hver af de indbudte virksomheder. Skriv også dit – eller din rådgivers – telefonnummer på udbudsbrevet, samt anfør en sidste frist for spørgsmål og svar. Du kan også selv ringe rundt til håndværkerne for at høre om de har spørgsmål.

De spørgsmål der er indkommet og de svar du har givet samler du i et ”rettelsesblad” som du udsender til alle bydende, så alle håndværkere har præcis samme viden om projektet når de regner deres tilbud.

 

Med tilbudene i hånden

Når du modtager tilbudene skal du gennemgå dem grundigt. Se først og fremmest på, om tilbudslisterne er udfyldt ved alle poster – altså om prisen faktisk omfatter alle aktiviteterne. Er det ikke tilfældet må du kontakte firmaet og spørge til årsagen og bede dem udfylde de komplette tilbudslister.

Du skal også se efter eventuelle forbehold. Et firma kan fx tage forbehold for tidsplanen, eller foreslå andre materialer end de beskrevne. Forbehold kan betyde, at de priser der er tilbudt fra de forskellige håndværkere ikke er sammenlignelige. En håndværker kan fx være billigere end en anden, men i sit tilbud have ændret trægulvtypen til en anden end den foreskrevne. Er han så kun billigere fordi gulvtypen han foreslår er en billigere type, eller er gulvtypen af samme kvalitet som den foreskrevne, mens det blot er håndværkeren der reelt set er billigere? Spørgsmål og forhold som disse er du nødt til at få afklaret, inden du vælger håndværker.

Desuden skal du være opmærksom på om priserne er med eller uden moms.

 

Billigst er ikke altid bedst

Vær opmærksom på, at den billigste pris ikke altid er det klogeste valg. Har du fx modtaget tre tilbud hvoraf de to ligger tæt på hinanden prismæssigt, mens det tredje er væsentlig billigere, er der grund til ekstra opmærksomhed. Det er naturligvis fristende at vælge det billigste tilbud, men der kan også være problemer. Måske har håndværkeren simpelthen regnet forkert og overset noget i sin prissætning. Umiddelbart skal han stadig løse opgaven til den billige pris han har afgivet, men man kan ikke fortænke ham i, at forsøge at indhente det tabte undervejs, med risiko for ringere kvalitet til dig. En mistænkelig billig pris kan også skyldes krise hos det pågældende firma, fx en snarlig konkurs. Men en meget billig tilbudspris kan naturligvis også blot være et udtryk for, at de andre er for dyre, eller at den billige håndværker bare rigtig gerne vil have opgaven i hus.

For at lette beslutningsprocessen kan en samtale eller forhandling med et eller flere firmaer være nyttig. Som lægmand kan det dog være vanskeligt at forhandle ”hårde” byggefacts og økonomi med en erfaren håndværker. Selv om håndværkeren sjældent vil forsøge at snyde dig, handler enhver forhandling jo om at tale sin egen sag.

Forhandlingerne med en af entreprenørerne kan også bruges til at høre håndværkerens vurdering af de valgte løsninger og materialer. Det kan være nyttigt at lave nogle mindre justeringer af projektet, baseret på håndværkerens erfaring med konkrete udførelsesmetoder eller materialer. Få også en snak om tidsplanen, så entreprenøren tager ejerskab på realismen i den. Bed gerne entreprenøren om at fremlægge en tidsplan der er mere detaljeret end den overodnede udbudstidsplan.

Valg af håndværkere er i sidste ende en helhedsvurdering.

 

Kontraktskrivning

Når du har besluttet dig for hvilke håndværkere du ønsker at bruge, er det helt afgørende, at I indgår en skriftlig aftale om opgavens løsning. Mundtlige aftaler er juridisk set lige så forpligtende, men vanskeligere at huske og endnu sværere at dokumentere. Den skriftlige aftale kan etableres på to forskellige måder:

Kontrakt

Aftalen formuleres i et selvstændigt dokument (kontrakt), med udbudsmaterialet og håndværkerens tilbud som tilhørende bilag.

Accept

Du sender håndværkeren en skriftlig accept af hans tilbud, og aftalen bestå dermed af udbudsmaterialet, håndværkerens tilbud og din skriftlige accept af tilbudet i fællesskab.

Mange mennesker har en evne til at virke tillidsvækkende og i de fleste tilfælde med god grund. Der er masser af eksempler på byggeprojekter der går godt, alene baseret på et tillidsfuldt forhold imellem parterne. Men der er også eksempler på det modsatte. Hvis først uenighederne opstår og der ikke foreligger en skriftlig aftale, kan det gå rigtig galt. Derfor bør du ikke basere din relation til håndværkerne alene på tillid, men naturligvis heller ikke uden.

Undgå at se den skriftlige aftale som et udtryk for mistillid.

Se den i stedet som en chance for at begge parter kan afstemme forventningerne til hinanden, med henblik på et meget smidigere forløb efterfølgende. En skriftlig aftale skal være en du selv udformer, og ikke bare håndværkerens standardaftale du underskriver. Aftalen skal som minimum beskrive:

  • Hvem er aftaleparterne?
  • Omfanget af det der skal udføres. Typisk via tegninger, beskrivelser og tilbudslister.
  • Kvaliteten af det (også via beskrivelser osv.)
  • Prisen. Helst en fast og bindende pris – ikke et ”overslag”, med mindre opgavens omfang ikke helt kan fastlægges på forhånd.
  • Tidsplanen, med en fast deadline og dagbøder ved overskridelse.
  • Vilkår for økonomisk sikkerhedsstillelse.
  • Sanktioner i tilfælde af misligholdelse (fx dagbøder).
  • Øvrige aflalemæssige vilkår.
  • At AB (AB92/ABT93/AB-Forbruger) ligger til grund for aftalen (se senere).

Som nævnt skal aftalen indeholde en række formuleringer om det mere entrepriseretslige, altså forhold omkring dagbøder, ansvarsforhold, reklamationer, garantier og så videre. Til dette brug findes nogle såkaldte ”agreed documents”, og du kan med fordel lade et af dem være en del af kontrakten:

AB18

En lang række af byggeriets parter har i fællesskab udarbejdet et sæt generelle regler der kan regulere aftaleforholdet mellem en håndværker/byggefirma/entreprenør på den ene side, og en kunde/klient/bygherre på den anden. Reglerne hedder ”Almindelige betingelser for for arbejder og leverancer ved bygge- og anlægsarbejder af 2018”, eller blot AB18. Reglerne gælder som udgangspunkt kun hvis det aftales imellem parterne. AB18 indeholder bl.a. formuleringer der regulerer disse situationer:

  • Hvordan skal udbetalingerne til håndværkeren foregå?
  • Hvordan forholder du dig hvis håndværkerens arbejde er mangelfuldt?
  • Hvornår kan parterne kræve tidsplanen forlænget?
  • Hvordan afleveres arbejdet korrekt når det er færdigt?
  • Hvor længe er håndværkeren ansvarlig for fejl?

Mange håndværkere har det som et standardforbehold når de afgiver tilbud, at arbejde udføres i henhold til AB18. Men det skal du jo lige kontrollere. AB18 kan bruges ved fagentreprise og hovedentreprise.

ABT18

”T’et” i ABT18 står for ”totalentreprise”, og ABT18 er således et regelsæt det minder meget om AB18, blot tilpasset den særlige totalentreprise, hvor det udførende firma også har ansvaret for den væsentligste del af projekteringen (beregninger, beskrivelser og tegninger).

AB Forbruger

I de tilfælde hvor bygherren er en ”privat forbruger” kan AB-Forbruger og den tilhørende ”forbrugeraftale” anvendes. Her er regelsættet AB tilpasset byggesager der relativt set er mindre komplekse end de ret store byggesager som ”de store” AB’ere er beregnet til. Selvom man er privat forbruger bør det ”store” AB regelsæt dog overvejes hvis opgaven er større end fx 400-500.000 kr.

 

Sikkerhedsstillelse og dagbøder

For at sikre at du rent faktisk får udført det aftalte arbejde, til den aftalte tid og pris, bør du i kontrakten formulere nogle passager om entreprenørens pligt til at stille økonomisk sikkerhed, samt størrelsen på de dagbøder der falder, såfremt tidsplanen ikke overholdes (1-1,5 promille af entreprisesummen er almindeligt). Formuleringerne fremgår af AB, men skal præciseres i kontrakten. Få hjælp til det af en uvildig byggerådgiver eller advokat med erfaring indenfor entrepriseret.

 

Giv de andre besked

Når du har indgået en aftale med et eller flere firmaer, skal du huske at give de øvrige tilbudsgivere besked om, at du ikke ønsker at gøre brug af deres tilbud, samt takke for den tid de har brugt på sagen.

 

. . .

De gyldne regler 

Afgør hvem der har ansvaret for byggeledelsen (koordinering på byggepladsen). Vælg entrepriseform (fx hovedentreprise) og vælg tre egnede virksomheder til at give tilbud (indenfor hver entreprise).

Få tilbud fra flere forskellige håndværkere på baggrund af et udbudsmateriale (inkl. tilbudslister). Gennemgå de indkomne tilbud grundigt, hold møde med hver enkelt firma og vælg så ud fra en helhedsvurdering.

Lav en skriftlig aftale med det eller de udførende håndværksfirmaer (baseret på AB).

. . .

Nyttige links:

 

Oversigt over hele bogen:

 

NB! Denne tekst er nu erstattet af en langt mere omfattende og ajourført online guide – Se den på TILBYGNING.nu.

. . .