NB! Denne tekst er nu erstattet af en langt mere omfattende og ajourført online guide – Se den på TILBYGNING.nu.

. . .

 

At bestille håndværkere til at udskifte vinduer, ombygge et badeværelse eller opføre en tilbygning, er i alle situationer et spørgsmål om at købe noget usynligt. Det er jo først når håndværkerne er helt færdige, at det endelige ”produkt” kan beses. Indtil da risikerer man, at ”hr. Bygherre” har et billede af slutresultatet inden i hovedet, ”fru. Bygherre” et andet, rådgiveren et tredje og håndværkerne et fjerde billede. Som sådan adskiller det at købe håndværkerydelser sig afgørende fra de fleste almindelige forbrugerkøb. Det betyder, at man på anden vis må få defineret ydelsens omfang og kvalitet, inden aftalen indgås. Ellers ved man jo ikke hvad det er man køber, og håndværkeren ved ikke hvad der ønskes prissat.

Før du begynder at kontakte håndværkere og indhente tilbud, skal du vide ret præcist, hvilke opgaver du vil have udført og hvordan de skal udføres.

Andet vil være spild af både din og håndværkerens tid. Uden en præcis beskrivelse risikerer du:

  1. At håndværkerens pris bliver højere end ellers, fordi han må dække sig ind overfor usikkerhederne.
  2. At den pris du modtager fra håndværkeren ikke er fuldt ud dækkende, så der under arbejdets udførelse dukker følgeopgaver op, som medfører diskussioner og ekstraregninger.
  3. At det sluttidspunkt håndværkeren har oplyst ikke holder.
  4. At du ikke kan sammenligne de forskellige priser du får fra forskellige håndværkere, forde de dybest set afgiver pris på uens forudsætninger.
  5. At du spilder både din egen og håndværkerens tid.

Så der er mange gode grunde til at beskrive din opgave grundigt, inden du kontakter håndværkere. Du skal med andre ord have visualiseret og beskrevet dit projekt i form af beskrivelser, beregninger og tegninger. Tegningerne der er lavet til ansøgning om byggetilladelse kan genbruges her, supplereret af yderligere konstruktionstegninger. Projektmaterialet kan bruges til:

  • Indhentning af sammenlignelige håndværkerpriser.
  • Til at udføre arbejdet efter i praksis.
  • Som efterfølgende dokumentation af det udførte, fx i forbindelse med efterfølgede reparationer eller vedligeholdelse.

Et godt projektmateriale skaber hele vejen rundt en fælles forventning om det endelige produkt. Men inden du kan beskrive noget som helst skal du have valgt de løsninger der passer bedst til din opgave.

 

Sådan vælger du løsninger til dit byggeprojekt

De endelige konstruktioner, materialer og løsninger vælges ud fra en helhedsvurdering af bl.a. æstetik, funktion, holdbarhed, lovgivning, bygbarhed og økonomi.

Byggebranchen indeholder flere eksempler på materialer der er blevet introduceret som fordelagtige, men som efter få års praktisk brug viser sig at være problematiske. Seneste skrækeksempel vedrører en bestemt type byggeplade, som i visse facadekonstruktioner monteres bag ved den synlige facadebeklædning. Pladen kom på markedet for få år siden og nu viser det sig at den slet ikke er egnet. Mange af pladerne skal sandsynligvis udskiftes, hvilket ikke bliver let, eftersom hele den yderste facadebeklædning først skal afmonteres. Vælger du nye og uprøvede produkter bør du derfor være ekstra kritisk overfor produktdokumentationen, og fx kun vælge uprøvede produkter på steder hvor de relativt let kan udskiftes, såfremt de medfører problemer fremover. Og ellers bør du holde dig til materialer og løsninger der er gennemprøvede.

Gå gerne i detaljer, der hvor du har en mening om produkterne. Hvis ikke du beskriver hvilke stikkontakter, vandhaner og dørhåndtag du ønsker, risikerer du at håndværkeren (i bedste mening) prissætter og vælger noget du ikke bryder dig om. Ja, det kan tage tid at overveje og udvælge materialer og produkter, men valget skal jo træffes på et eller andet tidspunkt i forløbet, så det kan lige så godt være dig der træffer det, inden håndværkerne kommer ind i billedet.

 

Glem ikke følgearbejderne

Når opgavens løsninger beskrives i tekst og tegninger, må følgearbejder ikke glemmes. Fx ønsker man måske blot en faskine (dræntype) nedgravet i haven, men hvad med retableringen af græs og bede? Hvordan skal kloakmesteren aflevere arbejdet – som opfyldt hul, eller som pæn græsplæne? Og hvad med den generelle oprydning og fjernelse af affald?

Det handler om at tænke hele arbejdsprocessen godt igennem og finde ud af hvor afgrænsningen for arbejdet går, samt hvilke følgearbejder der skal inkluderes i udbuddet.

 

Pas på med selv at bygge eller købe materialer

Nogle gange kan man som bygherre mene, at man selv er i stand til at købe udvalgte bygningsmaterialer billigere end prisen er i byggefirmaets tilbud. Det kan fx dreje sig om noget så simpelt som WC-kummer, som byggemarkeder ofte sælger til spotpriser for at tiltrække kunder. Priser som kan være lavere end den pris almindelige håndværkere er nødt til at tage for det. Logikken tilsiger, at de penge kan man lige så godt spare, blot ved selv at indkøbe WC’et og levere det på byggepladsen.

Problemet ved selv at indkøbe byggematerialer kan imidlertid være, at der så gælder andre ansvarsforhold for lige netop de materialer. Hvis nu WC’et viser sig at have en skade eller fejl når det skal indbygges er det dit ansvar at sørge for at der kommer et nyt WC frem hurtigt, så tidsplanen ikke skrider. Tilsvarende problemstilling kan gøre sig gældende efter indbygning. I stedet for at byggefirmaet kunne have det samlede ansvar for hele byggeriet og alle dets leverancer, vil der måske være tvivl om hvis ansvar der skal gøres gældende hvis WC’et en dag svigter.

Princippet gælder naturligvis uanset hvilke former for byggematerialer der er tale om. Besparelsen i indkøbspris kan hurtigt fordufte i bekymring og bøvl med ansvarsforhold.

Måske er man selv håndværker eller gør-det-selv’er, og forestiller sig, at der måtte være penge at spare ved selv at give et nap med under udførelsen. Igen: Det kan sikkert gå godt, men det kan også blive noget værre bøvl. Problemet er lidt ligesom med bygherreleverancerne ovenfor, at der kan opstå uenighed om hvem der bærer ansvaret for at et eller andet ikke er helt som det skal være.

Hvis du som bygherre har været med til at støbe gulvene, rejse væggene eller trække el-ledninger, vil byggefirmaet ofte – og nogle gange med rette – kunne forsvare sig overfor reklamationer ved at henvise til, at fejlene skyldes der uerfarne selvbygger. Desuden kan tidsplanen komme til at afhænge af, om du dukker op på byggepladsen som aftalt eller ej. Svigter du, kan byggefirmaet forvente tidsfristforlængelse i den sidste ende.

Hvis medbyg skal overvejes, sker det nok nemmest ved at overtage huset uden indvendig maling. Så vil man nemlig kunne afholde afleveringsforretning og byggefirmaet kan helt forlade pladsen, inden du som bygherre går i gang med malerarbejdet.

 

Byggeri kommunikerer

Der er kommunikation i alt, og bygninger og indretninger sender signaler til dem der kigger på det og færdes i det. Hvis det har betydning for dig hvad andre tænker, bør du også se dit byggeforløb i det lys. Det vil sige at du overfor dem der skal komme med de kreative løsningsforslag klart må indikere, hvilke signaler resultatet skal sende, ligesom du selv må være opmærksom på at få valgt de rette løsninger.

 

Tænk langsigtet

Materialer og løsninger der er billige i indkøb her og nu (anlægsomkostning), er måske dyre i drift. For eksempel kan et billigt trægulv måske ikke tåle så mange stød uden at få mærker, og risikerer at skulle udskiftes helt efter nogle få år. Et dyrere trægulv er ofte stærkere og kan i øvrigt afslibes og efterbehandles så mærkerne forsvinder. Dermed skal det ikke udskiftes så hurtigt. Set over en periode på fx 10 eller 20 år vil materialer der er dyrere i indkøb kunne vise sig at være billigere i længden.

I virkeligheden burde man i mange situationer vælge løsninger ud fra et samlet budget over både anlægs- og driftsomkostninger i en årrække fremover, i stedet for alene at lade sig styre af, hvad der er billigst i indkøb. På den måde kan det vise sig at være mere rentabelt at vælge bedre produkter og materialer, selvom det er dyrere her og nu. Overvejelser som disse kaldes også for ”totaløkonomi” og er udbredt i visse dele af den etablerede byggebranche.

 

Sådan får du beskrevet løsningerne

De valgte løsninger skal dokumenteres i form af tegninger og beskrivelser, som samlet set giver en fyldestgørende beskrivelse af opgavens omfang og kvalitetsniveau. Ofte vil der være tale om at rådgivere tegner de tekniske tegninger der skal til, og sørger for at de nødvendige beskrivelser bliver udformet. På mindre og ukomplicerede sager kan materialet bestå af nogle få siders beskrivelse og måske nogle fotos fra andre byggesager (fx udklip fra boligblade) der viser hvordan man ønsker at slutresultatet skal se ud. På større og mere komplekse sager bør materialet være mere grundigt, dvs mange siders tekst, beregninger (fx statiske beregninger og energiberegninger) og adskillige tegninger.

Især den tegningstype der kaldes ”opstalt” kan være nyttig i mange tilfælde. En opstalt er en lodret projektion, hvor man fx ser vinkelret ind på en facade eller indvendig væg, tegnet i fast målestoksforhold. På den måde kan man fx tegne alle vægge i det nye badeværelse, og indtegne præcis hvor der skal være fliser, stikkontakter, flisernes mønster m.v. Tilsvarende kan man også tegne en ”grundplan” der viser gulvfliserne, gulvafløbets placering m.v.

Såkaldte ”samlingsdetaljer” er også meget nyttige tegninger. Der er tale om tegninger som i stor målestok (fx 1:5) viser hvordan bygningsdele skal sammenbygges, altså fx hvordan gulv, væg og fundament møder hinanden. At have styr på konstruktioner og sammenbygning af bygningsdele er helt afgørende for kvaliteten.

Jo flere forhold der allerede ER taget stilling til på projektniveau, jo mere præcis en pris kan håndværkeren give, og jo mere styr har du på at få den ønskede kvalitet til den rigtige pris (og tid).

 

Ubekendte forhold ved ombygning og renovering

Når det gælder ombygning og istandsættelse af eksisterende bygninger kan der være tilfælde, hvor det ikke er muligt på forhånd at forudse alle kommende arbejdsopgaver. For eksempel fordi man ikke ved hvilke konstruktioner eller skader der skjuler sig under gulve eller bag vægge. Man kan så vælge at bryde vægge og gulve delvist op for at undersøge forholdene på forhånd, og dermed blive klogere på omfanget af arbejde. Eller man man vælge at nøjes med at beskrive de dele af arbejdet som man med sikkerhed kan forudse, og så afsætte et disponibelt beløb i sit budget til de omkostninger der kommer til ekstra, når man begynder at bryde gulve og vægge op.

I projektmaterialet skal det være beskrevet hvilket præcist omfang som håndværkeren skal give en fast og bindende pris på, samt hvilket opgaver man ikke er sikker på skal udføres, men som måske kan blive aktuelle. Sidstnævnte opgaver kan man bede håndværkerne komme med en ”særpris” på i tilbudet, på baggrund af nogle præmisser – fx ”Hvis det viser sig at der skal udskiftes tre gulvbjælker af 4 m længde, hvad koster det så?”.

Når man så skriver en byggekontrakt, aftaler man alene de forudseelige aktiviteter og tilhørende byggesum, men har ”særpriserne” med som bindende priser, såfremt nogle af de særlige aktiviteter måtte blive relevante undervejs. Dermed er ”særpriserne” kendte på aftaletidspunktet, hvilket kan styrke håndværkernes motivation til at afgive konkurrencedygtige tilbud, også på særpriserne.

 

Udbudsmateriale

Når projektmaterialet skal bruges til indhentning af priser fra håndværkere kaldes det også et udbudsmateriale, og kan fx indholde:

  • Tegninger.
  • Beskrivelser og betingelser.
  • Beregninger (fx energiberegninger og konstruktionsberegninger).
  • Tilbudslister.
  • Materialelister.
  • Udbudsbrev (følgebrev).

Eksempler på indhold i et udbudsmateriale:

 

 

I den skriftlige del af materialet har du mulighed for at indskrive specielle forhold som håndværkerne skal være opmærksom på, fx

  • Om de kan holde pause, spise deres frokost og benytte toilet på stedet?
  • Om der er adgang til byggestrøm og vand.
  • Om der skal tages særligt hensyn (fx til beplantning, husdyr, ingen rygning, begrænse støv pga. helbred).

 

Projekter med offentlig støtte

Bemærk, at hvis du repræsenterer en offentligt bygherre, eller et projekt med offentlig støtte, gælder tilbudsloven og andre specifikke regler for opgavens udbud. Reglerne kan være ret omfattende og det vil føre for vidt at komme nærmere ind på dem her.

 

Få styr på forsikringerne

Uanset hvor vel forberedt man er kan noget gå skævt, og så er det godt at have de nødvendige forsikringer. Hvad nu hvis fx udgravningen får naboens hus til at slå revner? Eller hvis en lille brand på byggepladsen også beskadiger det eksisterende hus? I mange tilfælde vil dine eller håndværkernes eksisterende forsikringer dække skaderne. Men der kan også være forhold som ikke er dækket.

I henhold til AB92 §8 fremgår det, at ”Bygherren tegner og betaler sædvanlig brand- og stormskadeforsikring fra arbejdets påbegyndelse, indtil mangler, der er påvist ved afleveringen, er afhjulpet. På entreprenørens anmodning skal denne og eventuelle underentreprenører medtages som sikrede på forsikringspolicen. Forsikringen skal omfatte samtlige entreprenørers arbejde på den bygning eller det anlæg, entrepriseaftalen vedrører. Ved om- eller tilbygning skal forsikringen dække skade på arbejdet samt på den bygning eller det anlæg, der er genstand for om- eller tilbygning.” Så hvis AB92 ligger til grund for arbejdets udførelse, er du faktisk forpligtet til at tegne denne forsikring. Tag en dialog med dit forsikringsselskab i god tid for at høre, om du med fordel kan tegne fx en såkaldt all-risk forsikring, eller andre særlige forsikringer på grund af din byggeopgave.

Du bør også sikre dig dokumentation for, at de håndværksfirmaer du hyrer selv har deres nødvendige forsikringer i orden, så de fx ikke kommer til at gå konkurs såfremt der sker uheld eller omfattende tyveri af fx vinduer fra byggepladsen.

Den såkaldte byggeskadeforsikring har siden 2008 være obligatorisk, når der skal opføres nybyggeri som hovedsageligt skal bruges til helårsbeboelse (fx typehus), samt ved ombygninger hvor der fremkommer nye boligenheder. I disse situationer er der tale om, at en professionel bygherre udfører arbejdet med henblik på et efterfølgende salg, og det er den professionelle bygherre der skal tegne byggeskadeforsikringen. I virkeligheden bliver forsikringspræmien jo nok lagt oveni den samlede sum boligkøberne skal betale efterfølgende, men det er jo også deres boliger, som er omfattet af dækningen.

Hvis du køber en af de nyetablerede boliger sikrer byggeskadeforsikringen dig mod problemer og omkostninger som følge af alvorlige skader på det færdige hus (fx sætningsrevner og skimmelsvamp). Kun i de tilfælde, hvor udførelsen af dit hus udbydes i fagentreprise er byggeskadeforsikringen ikke obligatorisk. Forsikringen dækker i 10 år efter huset er færdigbygget.

Andre forsikringer kan også være relevante, så tag en snak med et forsikringsselskab og lad dem vejlede dig.

 

Arbejdsmiljølovgivningen

Der påhviler helt særlige forpligtelser overfor bygherren, når det gælder arbejdsmiljø i forbindelse med bygge- og anlægsarbejder af en vis størrelse. Ifølge Arbejdstilsynest bekendtgørelse om bygherrens pligter, er det bl.a. bygherrens ansvar at sikre, at der udpeges en koordinator indenfor arbejdsmiljø – lige så snart en opgave forventes at have to eller flere arbejdsgivere (håndværksfirmaer) til stede på byggepladsen samtidig. Det vil føre for vidt at komme nærmere ind på samtlige krav fra Arbejdstilsynet her. Pointen er blot, at reglerne findes og ansvaret for deres overholdelse påhviler bygherren. Ikke arkitekten eller håndværkeren, men bygherren.

 

Tidsplanen

For en del år siden skrev det danske multigeni Piet Hein følgende: ”Når man føler hvor lidt man når med sin flid, er det nyttigt at mindes, at Ting Tager Tid”. Om han var i gang med et byggeprojekt vides ikke, men det kunne ellers passe fint. Men det skal jo ikke tage længere tid end højst nødvendigt. Tidsmæssige overskridelser kan blive dyre i byggelånsrenter, leje af midlertidig bolig fordi man ikke kan flytte ind som planlagt etc. Derfor skal man have styr på tiden.

Så længe du bare selv er i gang med den indledende research og planlægning, og måske er i dialog med en rådgiver, er tidsplanen meget op til dig selv at styre. Sammen med din rådgiver kan du indledningsvis skitsere nogle overordnede hovedfaser i tidsplanen. Under den indledende planlægning er det vigtigt, at du ikke spilder tid på at se på vandhaner og køkkenlåger. Det er overvejelser der bliver relevant meget senere. Først skal du afklare projektets præmisser og overordnede forhold. Derefter følger de mere detaljerede beslutninger når tiden er moden til det.

Vær dog opmærksom på, at det i visse tilfælde kan tage relativt lang tid at få byggetilladelse fra kommunen. Afhængig af projektets karakter og beliggenhed kan kommunen nemlig være forpligtet til at indhente tilladelser fra andre instanser, hvilket kan tage tid. Hvis man fx skal have opført et sommerhus nær skov og strand, kan man komme ud for, at følgende skal tages i ed først: Fredningsnævnet, Kulturarvsstyrelsen, Danmarks Naturfredningsforening, Dansk Ornitologisk Forening samt Friluftsrådet.

Når det kommer til byggeriets udførelse, kan du lade det være op til den udførende at komme med et bud på en realistisk tidsplan.

Undgå at trække en alt for stram tidsplan ned over hovedet på håndværkerne.

Et par vigtige forhold der kan sikre at tidplanen kommer til at holde:

  • Erkend at ting tager tid og især byggeri kan vare længere end man tror.
  • Lad det udførende firma lave tidplanen for udførelsen, og selv sætte den deadline de selv mener er realistisk. Brug denne deadline i aftalen.
  • Indskriv dagbøder såfremt denne deadline overskrides.
  • Sæt evt. deadline på nogle afgørende mellemafleveringer, inkl. dagbøder for overskridelse (Betal evt. disse mellem-dagbøder tilbage, såfremt forsinkelsen indhentes igen).
  • Hold fx en måned (eller mere) ekstra i baghånden inden du har planlagt indflytning (hvilket du ikke oplyser til nogen).
  • Undgå selv at bidrage til større projektændringer på byggepladsen.
  • Følg tidsplanen løbende og reager overfor håndværkerne såfremt de er bagud.

Vær opmærksom på om du bygger i et område hvor der kan forefindes fortidsminder i undergrunden, da de arkæologiske undersøgelser deraf kan forsinke (og også fordyre) byggeriet væsentligt. Forhør dig om dette hos det lokalhistoriske museum inden byggeriet går i gang.

 

. . .

De gyldne regler:

Udform det nødvendige udbudsmateriale, som definerer opgavens omfang og kvalitet, samt øvrige vilkår og præmisser. Måske er det blot et par siders beskrivelse, måske er der også behov for beregninger og tegninger. Pas på med gør det selv arbejde og indkøb. 

Lad håndværkerne selv være med til at lægge tidsplanen. Fastlæg den derefter med dagbøder ved overskridelse. Følg op løbende undervejs. Undlad selv at ændre på opgaven mens der bygges. 

Tal med et forsikringsselskab om hvilke forsikringer du har behov for under byggeriets udførelse.

 . . .

Oversigt over hele bogen:

NB! Denne tekst er nu erstattet af en langt mere omfattende og ajourført online guide – Se den på TILBYGNING.nu.

. . .