NB! Denne tekst er nu erstattet af en langt mere omfattende og ajourført online guide – Se den på TILBYGNING.nu.

. . .

 

Inden du begynder at se på konkrete løsninger på hvad du skal bygge, vil det være en fordel at få klarlagt projektets samlede forudsætninger og rammer. Det vil sige, at du skal finde ud af, hvad det i grunden er for udfordringer projektet skal løse, samt hvilke begrænsninger der er for økonomi, tidsplan og lovgivning.

 

Behov og ønsker når du skal bygge tilbygning etc.

De allerførste tanker om at ”gøre noget” opstår som følge af nød eller lyst. Nød, forstået som noget ved den nuværende ejendom som generer eller på anden vis ikke lever op til det optimale og dermed obstruerer udfoldelserne eller ”truer” med det (fx i forhold til ejendommens stand og vedligeholdelse). Lyst, forstået som idéen om, at man har nogle uopdyrkede potentialer der kan indfris, hvis blot man fx havde mere plads eller en bedre indretning. Udgangspunktet kan altså være negativt eller positivt.

Med et negativt udgangspunkt kan man som bygherre have en helt naturligt tendens til, at forsøge at komme så billigt og hurtigt som muligt igennem forløbet og tilbage til normalen. Et godt råd her vil være, trods alt at engagere sig og få det bedste ud af det, fx hvad kvalitet angår. Når nu man alligevel føler sig ”tvunget” til at gennemføre håndværkerarbejderne, vil det ofte kunne betale sig at se konstruktivt på opgaven og sikre gode løsninger, gode materialer, samt måske udførelsen af afledte opgaver, når nu man alligevel har håndværkere på stedet.

Med et positivt udgangspunkt kan man til gengæld have en tendens til at lade begejstringen løbe af med en. Dermed risikerer man at komme til at ”købe for meget” undervejs, og især under udførelsen på byggepladsen blive ved med at forme projektet og bede om ændringer af håndværkerne. Det kan medføre ekstraregninger, manglende overblik over økonomien og en tidsplan der skrider.

Mange mennesker har en naturlig tendens til at tænke på løsninger alt for tidligt i processen, i stedet for at formulere de bagved liggende behov først. Hvis man fx oplever udfordringer af pladsmæssig art i sin ejendom, tænker de fleste nok at løsningen må være en udvidelse af arealet, fx i form af en tilbygning. En nærmere analyse kan imidlertid afklare, om der kunne være andre muligheder, fx udvidelse opefter (ny etage eller inddragelse af eksisterende), udvidelse horisontalt (overtage naboarealer), udvidelse nedefter (inddrage underetage/kælder), flytte visse funktioner (fx lager) til et anneks eller anden adresse, ingen udvidelse men indvendig ombygning der løser problemerne, eller måske at flytte helt til en ny adresse. Det er her, tidligt i forløbet at alle muligheder skal overvejes.

Prøv derfor allerførst at formulere de behov, problemstillinger og ønsker som grundlæggende definerer årsagen til at du overhovedet har håndværkere i tankerne.

Overvej også hvilke forskellige parter der skal involveres i processen internt hos dig og din eventuelle organisation. Hvis du har særlige ønsker eller krav til fx energi, solindfald eller bæredygtige materialer skal det også formuleres.

Repræsenterer du en virksomhed kan det være nyttigt at opstille nogle sammenlignelige scenarier og deres økonomiske konsekvenser, så man fx kan sammenligne de langsigtede økonomiske perspektiver i at bygge eller flytte.

På baggrund af overvejelser og analyserne kan du beslutte afgrænsningen for opgavens mulighedsrum, fx at der ønskes forslag til en tilbygning (fordi man har overvejet og forkastet de øvrige muligheder).

 

Lovgivning om et byggeprojekt

Hvilke overordnede regler skal projektet holde sig indenfor? Det må være rart at få klarlagt relativt tidligt, så man ikke kommer for langt i en retning der viser sig at være umulig at få byggetilladelse til. Ved at kortlægge de gældende regler ved du hvilke rammer projektet skal holde sig indenfor, alternativt hvilke områder du skal søge dispensation til.

Man bliver som bekendt ikke fri for at overholde love og regler, blot fordi man ikke kender til dem. I sidste ende påhviler ansvaret for et byggeris fulde lovlighed bygherren. I praksis kan du med rimelighed uddelegere det meste til din rådgiver og byggefirma og forvente, at de sikrer byggeriets lovlighed når de tegner, beregner og bygger. Et vist kendskab til reglerne vil dog være en fordel når du har dialogen med myndigheder, rådgivere og håndværkere.

De love og regler der regulerer det meste byggeri, gælder enten for hele landet, for et nærmere afgrænset lokalområde eller for den enkelte matrikel. Og der kan være regler både for nyopførelse og for renoveringsarbejder. For eksempel kræver det byggetilladelse, hvis du inddrager et uudnyttet loftrum til beboelse. Her er de vigtigste regler du bør kende eksistensen af, på et overordnet niveau:

Nationalt

  • Byggeloven og i dennes medfør også fx bygningsreglementet, normer og anvisninger.
  • Relaterede love som fx Lov om bygningsfredning og Lov om naturbeskyttelse.
  • En lang række detaljerede krav til konstruktioner og materialer, formuleret i branchenormer, anvisninger, standarder og andre tekniske kilder, som rådgivere og udførende bør kende (”alment teknisk fælleseje” kalder man det).

Det måske vigtigste regelsæt er Bygningsreglementet, som ikke alene gælder for nybyggeri, men også når der bygges til, bygges om eller udføres andre forandringer i eksisterende byggeri. Hvis man fx skal have udskiftet tagbelægningen på en ejendom, er der regler for at man – i visse tilfælde – skal efterisolere, så bygningsreglementets energikrav overholdes.

De overordnede regler kan fx sætte begrænsninger for hvor mange kvadratmetre der må bygges på en grund, samt hvor højt og tæt på skel der må bygges. De mere detaljerede krav i anvisninger og normer kan handle om alt, ligefra korrekt beregning af bærende stålbjælker til dimensionering af kloakrør. Er ejendommen omfattet af lov om bygningsfredning gælder helt særlige regler.

Lokalt

Eventuel lokalplan, kommuneplan, byplanvedtægt eller andre lokale regler, som fx kan begrænse anvendelsen af det byggede, valgmulighederne for tag- og facadematerialer eller farverne på bygningen. Kan også være at ens bygning hører til i et ejerlaug, haveforening eller anden form for ejerforening, som kan have deres egne regler der skal følges.

Den enkelte matrikel

Eventuelle servitutter som fremgår af tingbogen. Her kan være formuleret specifikke indskrænkninger på anvendelsen af grunden, fx en såkaldt vejudvidelseslinje hvor der ikke må bygges, eller udefrakommendes brugsret over dele af grunden. Andre servitutter kan handle om bygningen, fx at man ikke må opføre 1. sal på sit etplanshus, af hensyn til indbliksgener for naboen. Herudover kan der være formuleret regler i ejer-/andels-/grundejerforeningens vedtægter, som man bliver nødt til at kende og overholde.

Bebyggelsesprocenten er en helt afgørende faktor at få styr på. Bebyggelsesprocent er et udtryk for hvor meget der allerede er bygget på grunden, og der er regler for hvor høj bebyggelsesprocenten må være, fx 25% eller 30%. Der er også regler for hvordan bebyggelsesprocenten udregnes og hvilke arealer der tæller med og ikke tæller med. Du kan tjekke grundens nuværende bebyggelsesprocent på matriklens BBR-meddelelse og sammenholde med den maksimale bebyggelsesprocent der gælder for matriklen (fremgår fx af en lokalplan eller bygningsreglementet). På den måde kan du se om der er ”luft” i bebyggelsesprocenten til en udvidelse. Hvis der IKKE er luft nok, kan det være at der er småbygninger (skure, overdækninger m.v.) der kan rives ned så de ikke længere tæller med, for på den måde at skabe ny luft til nye kvadratmetre. Det er også set før at arealerne på BBR-meddelelsen ikke er korrekte, så en kontrolopmåling kan afsløre nye muligheder for udvidelse (eller det modsatte naturligvis). Pointen er: Få styr på bebyggelsesprocenten, så du ved præcis hvor mange kvadratmeter nyt du må bygge.

Du klarlægger de overordnede regler ved at henvende dig til den lokale kommune, se i lokalplanen og tjekke tinglyste servitutter på matriklen (samt en evt. ejerforenings regler). Du kan også finde mange informationer online via Byg og Miljø og Den Offentlige Informations Server OIS.

 

Byggeprojektets økonomi

Der kan være to forskellige udgangspunkter når det gælder projektøkonomien:

  1. Du sætter på forhånd en fast økonomisk ramme som du maksimalt vil bruge til det hele, og må så se hvad der er muligt at få gennemført indenfor rammen.
  2. Du formulerer en række ønsker og løsninger og får så at se hvad det koster.

I praksis sker det ofte at A og B blandes sammen. Måske har man en indledende idé om hvilken størrelse beløb man ønsker eller forventer at bruge, men bliver så ”klogere” efterhånden som projektet udvikler sig – hvorefter projektøkonomien justeres.

Udfordringen med byggeprojekter som ”vare” der købes er naturligvis, at varen er usynlig på det tidspunkt man bestiller den. At prissætte det usynlige er ikke let. En række forhold er afgørende for håndværkernes pris:

  • Omfang: Hvor meget skal laves?
  • Design/udseende: Er opgaven enkel eller kompleks?
  • Materialer og fast inventar: Hvilke materialer vælges til synlige overflader ude og inde, fast inventar som fx køkkenelementer, samt som skjulte konstruktioner og installationer?

Ovennævnte tre forhold definerer selve byggeopgaven. Men præcis det samme projekt, med samme materialer etc., kan faktisk godt koste noget forskelligt. Endnu flere forhold påvirker nemlig byggesummen:

Hvor skal der bygges?

Håndværkeres priser kan svinge afhængigt af hvor i landet der skal bygges. Desuden har det konkrete byggesteds beskaffenhed også betydning for prisen (er der fx skrånende terræn, vanskelige funderingsforhold, problemer med højtstående grundvand eller andet fordyrende?)

Hvornår skal der bygges?

Når der er gang i byggesektoren ligger priserne logisk nok højere end når håndværkerne har halvtomme ordrebøger.

Byggekontrakten skal være veldefineret.

Hvis ikke det klart fremgår af byggekontrakten hvad det er for en leverance (omfang, kvalitet, tidsplan mv.) der modsvarer den aftalte byggepris, er der risiko for fordyrende ekstraregninger senere hen.

Ændringer af planerne mens der bygges.

Det vil ofte medføre ekstraregninger og fordyre projektet væsentligt, også selvom noget spares væk undervejs, for måske er materialerne indkøbt og kan ikke leveres retur.

Manglende styring og koordinering af byggepladsen og byggearbejdet.

Dette vil kunne medføre spild af materialer, tidsmæssige forsinkelser, og andre fordyrende forhold.

Gør det selv-arbejde.

Jo mere arbejde, du udfører selv, jo billigere bliver projektet (typisk).

Som det fremgår, er det vanskeligt på forhånd at sige noget generelt om prisen for en byggeopgave.

Med nogle forudsætninger kan man dog godt komme lidt nærmere et svar. Hvis vi nu forudsætter at:

  • Byggepladsen bliver styret sikkert.
  • Planerne ændres ikke undervejs, der kan bare bygges “derudaf”.
  • Byggekontrakten bliver defineret godt.
  • Du lader håndværkere udføre alt arbejdet.
  • Omfang og design fastlægges i et grundigt sæt tegninger og beskrivelser (udbudsmaterialet).

Så er der jo “kun” følgende uklarheder tilbage:

  1. Hvilke materialer og inventar vælges?
  2. Hvor skal der bygges?
  3. Hvornår skal der bygges?

Det mest afgørende punkt for prisen blandt disse tre, er pkt. a, nemlig hvilke materialer etc. der vælges. Det siger sig selv, at priserne på facadematerialer, gulvbelægninger, tagbelægninger, køkkenelementer, el-anlæg etc. kan svinge virkeligt meget.

Derfor vil der være stor usikkerhed omkring prisen for opgaven, indtil materialer og konstruktioner er fastlagt (i udbudsmaterialet).

At henvise til fx “almindelig standard” kvalitet i materialer giver ikke megen mening, da der ikke eksisterer nogen officiel definition af materialekvalitet, og det som en person synes er god kvalitet kan en anden synes er under standard.

Erfarne rådgivere vil allerede på et tidligt tidspunkt i forløbet kunne estimere en cirkapris på din byggeopgave, baseret på vedkommendes erfaringer fra tidligere sager – fx med en usikkerhed på plus/minus 15-20%.

Vil du reducere usikkerheden på prisen må du i gang med at udvælge de materialer du forestiller dig, således at rådgiveren bedre kan vurdere kvalitetsniveauet.

I sidste ende er det naturligvis kun en præcis opgavebeskrivelse (udbudsmaterialet) og faste tilbudspriser fra håndværkerne, der kan fortælle dig hvad udførelsen kommer til at koste. De tidlige estimater skal du bruge til at lægge det styrende byggebudget.

Byggebudget

Når du opstiller dit budget over omkostninger relateret til byggeriet, kan du overveje at bruge disse punkter i budgettet:

  • Byggesummen: Det beløb de udførende firmaer skal have. Kan fx underinddeles i:
  • Håndværkerudgifter (løn og materialer).
  • Uforudseelige udgifter (fx 5-10 %).
  • Byggepladsindretning (fx 4-6 % af håndværkerudgifterne).
  • Evt. særlige foranstaltninger hvis der skal bygges om vinteren (afdækning, varmekanoner leje og el, arbejdslys etc.).
  • Haveanlæg (Planering, græs, planter, belægninger, udhus etc.)
  • Specialleverancer du selv vil indkøbe (fx hårde hvidevarer, brændeovn).
  • Fast inventar (skabe i køkken, bad og værelser m.v. med mindre det er med i 1.).
  • Forbrug af vand og strøm.
  • Rejsegilde.
  • Honorar til dine rådgivere (arkitekt, konstruktør, ingeniør, advokat, revisor, landskabsarkitekt, indretningsarkitekt, geotekniker til jordbundsundersøgelser).
  • Udgifter til evt. trykning af tegninger og beskrivelser.
  • Gebyr for byggetilladelser.
  • Forsikring i byggeperioden.
  • Moms.
  • Eventuelle finansieringsomkostninger.
  • Grundkøb.
  • Byggemodning og rydning af grund.
  • Tilslutningsafgifter.
  • Flytteomkostninger.
  • Leje af “køkkenvogn” eller “badevogn” (ved ombygning), så din hverdag ikke bliver alt for besværlig.
  • Udgifter til midlertidig bolig hvis tidsplanen forsinkes.

Husk i den forbindelse at alle priser løbende stiger lidt, så i dit budget skal du estimere efter et prisniveau der svarer til det tidspunkt hvor beløbene skal betales (altså fx et halvt eller helt år ude i fremtiden). Og når du indgår aftale med det udførende firma, skal du sikre dig, at de bygger til fast pris, så de ikke efterfølgende kan kræve flere penge alene pga pris- og lønstigninger.

Det var lidt om budgetlægning. Vi skal senere vende tilbage til hvordan man så styrer byggeøkonomien undervejs i forløbet.

 

Tidsmæssige forudsætninger

Er der nogle tidspunkter der er altafgørende for projektet? Skal tilbygningen fx være færdig på et bestemt tidspunkt hvor I skal holde konfirmation? Tænk over hvilke tidsterminer der er vigtige for projektets gennemførelse, og afgør også hvor vigtige de enkelte tidsterminer er – altså: hvilke konsekvenser har det, hvis en given tidsfrist ikke overholdes? At måtte flytte konfirmationsfesten til en anden lokation fordi håndværkerne ikke er helt færdige, vil nok være pænt irriterende for de fleste. Men hvis man blot skal vente med at tage sin stue i brug en uge senere end planlagt, vil nok være til at leve med for mange. Prøv at læg en helt overordnet tidsplan med de faste og lidt mindre faste pejlemærker der måtte være. Erkend at ting tager tid og at fx kommunens byggesagsbehandling kan tage adskillige uger.

 

Eksisterende tegninger og øvrige forhold

Når man skal til at se på konkrete løsninger i de efterfølgende faser vil det være godt at have tegninger der viser eventuelle eksisterende bygninger og installationer. Ofte er der gode tegninger i kommunernes sagsarkiver, men ikke sjældent må man foretage kontrolopmålinger på stedet og måske tegne nye tegninger af eksisterende forhold.

Hvis projektet omhandler renovering af eksisterende bygninger kan det også blive nødvendigt at gennemgå de eksisterende konstruktioner for at afdække deres konstruktionsopbygning og skademæssige tilstand. Fx kan det være nyttigt at få tv-inspiceret kloakker for at afdække utætheder og sammenbrud.

Mange komuner har digitaliseret deres tegningsarkiv således at materialet kan tilgås via fx www.weblager.dk eller www.filarkiv.dk.

 

. . .

Den gyldne regel

Nedskriv alle projektets præmisser, så har du det man kan kalde et program som definerer mål og ønskede værdier for opgavens løsning.

. . .

Nyttige links:

 

Oversigt over hele bogen:

 

 

NB! Denne tekst er nu erstattet af en langt mere omfattende og ajourført online guide – Se den på TILBYGNING.nu.

. . .