Drømmer du om en tilbygning til dit enfamiliehus melder spørgsmålet sig hurtigt: ”Hvad koster en tilbygning?” Man kan jo ikke lige gå ned i byggemarkedet og se priserne, for tilbygningen skal først tegnes, og derefter kan håndværkere prissætte (og bygge) den. Ofte tales der om erfaringsmæssige kvadratmeterpriser, og det kan man da også godt bruge som tommelfingerregel. Men der er sjældent to tilbygninger der er helt ens, så usikkerheden på den slags estimater er høj. Det vender vi tilbage til sidst i artiklen.
I denne relativt korte artikel vil jeg prøve at belyse nogle af de forhold der påvirker prisen på en tilbygning. Afslutningsvis vil jeg komme ind på, hvordan du kan arbejde med at finde ud af hvad din tilbygning kommer til at koste og hvordan du styrer økonomien undervejs i forløbet.
Få en god start på dit byggeprojekt via vores populære STARTPAKKE.
Der findes ikke en ”rigtig” pris på en tilbygning
Vi lever som bekendt i et frit marked hvor udbud og efterspørgsel afgør en vares pris. Således også når det gælder byggeprojekter. Hvis der generelt er travlt indenfor byggebranchen vil priserne stige, og det modsatte når håndværkerne mangler arbejde. Håndværkerne sammensætter deres byggepris på baggrund af en lang række delpriser, både dem der relaterer sig til det konkrete projekt (materialer, timer, leje af stillads m.v.), og de generelle omkostninger (leasing af bil, indkøb af værktøj, leje af kontor, forsikringer m.v.). Når der er travlt i byggebranchen er det typisk på tidspunkter hvor det generelt går godt økonomisk i samfundet. Det påvirker priserne hele vejen rundt i ”systemet”, og så stiger håndværkernes omkostninger til materialer, leasing af bil m.v. I sidste ende er der kun en til at betale, og det er håndværkernes kunder. Omvendt kan det jo også ske, at en håndværker lige har mistet en opgave og er ”sulten”, og så kan prisen pludselig være lavere end ellers. Sådan er det, og det er bl.a. det der er med til at gøre det vanskeligt at sige noget generelt om hvad det koster at bygge en tilbygning. Spørgsmålet ”Hvad koster en tilbygning” er mindst lige så upræcist som ”Hvad koster en rejse?” (tjah, hvorhen, hvor længe og hvor mange skal afsted?) eller ”Hvad koster en bil?” (Tjah, et sted mellem 8.000 kr. og halvanden million). Men lad os se på de forskellige forhold der påvirker prisen på en tilbygning.
Få meget mere at vide i vores online bog/guide: TILBYGNING.nu.
Hvilken tilbygning skal der bygges?
Det er måske indlysende, men der er stor prisforskel på, om du skal bygge i en etage eller to etager samt om tilbygningen er relativ simpel eller mere kompleks rent arkitektonisk og byggeteknisk. Det spiller også en rolle om der indgår mere almindelige materialer, eller om du giver den fuld gas med dyre gulve, vinduer osv. Prisen på tilbygningen afhænger naturligvis af hvor mange kvadratmetre der skal bygges, om der er tale om almindelige værelser/rum eller der også skal være (fordyrende) bad-/wc-rum, om der skal være loft til kip, ovenlys, massive trægulve eller laminatgulve og så videre. Kort sagt: Produktet er din tilbygning, og prisen afhænger af størrelse og kvalitet på det du ønsker skal bygges.
Hvornår skal tilbygningen opføres?
Det kan påvirke prisen, om du ønsker at opgaven skal igangsættes straks efter tilbudsindhentning, eller om du har tålmodighed til at vente nogle uger/måneder. Hvis opgaven skal hurtigt i gang, vil nogle håndværkere måske indgå aftaler med underentreprenører fordi de ikke selv har tid – hvilket kan fordyre processen. Det vil ofte give mere moderate priser hvis du kan vente nogle uger eller ligefrem måneder fra tilbuddene er i hus til opgaven skal igangsættes. Det giver håndværkerne bedre mulighed for at planlægge.
Det generelle prisniveau i markedet kan du ikke gøre noget ved, med mindre du er meget tålmodig og kan vente til en eventuel højkonjuktur er overstået. Igangsætningen af din opgave kan du derimod godt påvirke, så hvis du har tålmodighed til at vente, kan det være en fordel at give håndværkerne relativ lang frist til opstarten af byggepladsen.
Hvor hurtigt skal der bygges?
Enhver byggeopgave har en vis tidsplan der ligger indenfor det man som fagmand vil kalde rimelig. Men der kan godt tænkes situationer hvor man ønsker byggeriet fremskyndet, fx for at nå at blive færdig til en konfirmation eller anden mærkedag der bare ikke kan rykkes. Det vil så have den konsekvens, at byggefirmaet må sætte flere folk på opgaven og måske også køre med længere arbejdstider, arbejde i weekender osv. Ud over at et opskruet byggetempo vil øge risikoen for sjusk og fejl, vil det også fordyre byggeprisen. Nogle skal jo betale for overarbejdet og det højere tempo.
Få en god start på dit byggeprojekt via vores populære STARTPAKKE.
Hvor i landet skal tilbygningen bygges?
Prisniveauet er forskelligt i Storkøbenhavn og Jylland eller Fyn. Igen handler det om prisdannelse på et fri marked. En tilbygning koster dybest set det som kunder er villige til at betale. Og i et hovedstadsområde som Storkøbenhavn hvor lønniveauet generelt er højere, vil folk typisk være villige til at betale mere end andre steder. Hvis du skal bygge i hovedstadsområdet kan det derfor nogle gange være en fordel at finde håndværkere udenfor området, fx Fyn eller Jylland. Men håndværkernes ekstra omkostninger til transport og ophold kan udligne den mulige besparelse, ligesom visse byggefirmaer fra provinsen ser opgaver i København som en lejlighed til at få et større overskud end de kan hente på hjemegnen, og så er du lige vidt.
Er der klarhed over hvad håndværkerne skal prissætte?
Hvis du beder en håndværker om byggepris på en tilbygning baseret på 15 linjer i en email, vil du enten opleve, at håndværkerne stiller en masse uddybende spørgsmål om hvad du ønsker af materialer m.v., eller blot giver dig en relativt høj pris. For enten må de jo forsøge at blive klogere på hvad de skal prissætte, eller give en pris der er tilpas høj til at kunne rumme de ønsker du efterfølgende måtte komme med. Man kan også forestille sig en situation, hvor der samtidig med tilbygningen skal bygges om i det eksisterende hus. Her kan der principielt set være risiko for, at man opdager uforudseelige forhold under gulvene eller bag væggene når man går i gang. Hvis du på forhånd beder en håndværker om at give en fast pris der inkluderer ”alt”, er han jo nødt til at gardere sig og give en pris der er så høj at den kan rumme eventuelle uforudseelige forhold. Risiko er lig med højere pris. Er der forhold som håndværkeren ikke kender til men forventes at ”have med”, kommer man til at betale en højere pris. Pointen er, at du bør få udarbejdet et projektmateriale der – så præcist som muligt – beskriver opgavens omfang, materialer osv. Og hvis du er bekymret for uforudseelige omkostninger i de skjulte konstruktioner kan du nogle gange med fordel få taget (et lille) hul på dem, mens projektmaterialet bliver udformet. På den måde kan uvisheden reduceres og præcisionen i projektmaterialet højnes. Og så undgår du at komme til at betale for håndværkerens risikoafdækning.
Hvor meget ønsker håndværkerne at tjene på dit projekt?
Igen: Vi lever i et frit marked, hvor ting typisk koster det som folk er villige til at betale. I øjeblikket (2018) er der virkelig godt gang i byggebranchen, så prisniveauet er i bedste fald relativt uforudsigeligt, og i værste fald højt. Når jeg på vegne af mine kunder (husejere) indhenter priser på en tilbygning fra tre hovedentreprenører, sker det altid på baggrund af et ret velbeskrevet projektmateriale. Så der er ikke så meget usikkerhed om hvilken ”vare” det er håndværkerne skal give tilbud på. Alligevel kan prisen på den samme tilbygning godt svinge fra fx 1,1 mio. kr. til 2,0 mio. kr. En del af forskellen kan helt sikkert skyldes at firmaerne vurderer deres eget tidsforbrug (og dermed lønomkostningen) forskelligt, samt forskelle i rabataftaler på materialerne. Men en stor del af forskellen må være et spørgsmål om hvor meget de enkelte firmaer ønsker i overskud på sagen. Det er naturligvis helt i orden at håndværkere ønsker at tjene penge, også mange penge, men som den der betaler bør du som husejer være bevidst om dette, så du ikke kommer til at betale mere end højst nødvendigt. Spørgsmålet er, hvordan man overhovedet vurderer om et prisniveau er rimeligt? Det skal vi se på nu.
Sådan finder du alligevel den ”rigtige” byggepris
At finde den rigtige byggepris kan have to betydninger: At finde ud af hvad en kommende tilbygning burde kunne bygges for, og dernæst finde nogle håndværkere der er enig i den vurdering. En erfaren byggerådgiver kan estimere hvad din tilbygning burde kunne udføres for. Og vedkommende kan så hjælpe med at få valgt materialer og løsninger så prisen kommer til at passe når håndværkerne byder på den. Og som ovennævnte eksempel viste, så kan håndværkerpriser nemt svinge med 30-60 procent (eller mere), så det er også vigtigt at indhente mere end et enkelt tilbud. Der er ingen lovgivning der regulerer hvor mange tilbud du – som privatperson – må indhente. Men at udregne pris på en opgave er typisk noget der involverer mange personer hos byggefirmaerne (og deres underentreprenører). Så af respekt for håndværkernes tid bør tre tilbud være rigeligt. Den tid som de ikke-vindende byggefirmaer bruger på at udregne tilbud skal jo dækkes ind af de sager de vinder. Så jo flere tilbud man beder om, jo mere er man med til at øge det generelle prisniveau i byggebranchen.
Styring af byggeøkonomi
Ud over at være arkitekt og bygningskonstruktør, er jeg også uddannet byggeøkonom, så hos ARKINAUT taler vi altid om byggeøkonomi med vores kunder, allerede fra det første møde. Det gør vi, fordi økonomi – ligesom lovgivning – er et af de områder, der kan bringe et projekt til et komplet stop, hvis der ikke er styr på det. På første møde estimerer vi derfor byggeomkostningerne på et overordnet niveau, også som en form for tidligt realismetjek og gensidig forventningsafstemning. I et efterfølgende skitseforslag uddybes det økonomiske estimat (ikke alene af håndværkerudgifterne, men også øvrige udgifter til fx landinspektør og jordbundsundersøgelser). Herefter er det så det styrende budget, som vi forsøger at forme projektet efter. Vi drøfter også altid projektets besparelsesmuligheder med vores kunder. Og vi udformer tilbudslisterne til håndværkerne sådan, at husejerne kan vælge lidt ”til og fra” for at få det endelige beløb til at passe med deres budgetramme. Der er mange ting man kan gøre, det her er nogle af dem.
Så hvad koster en tilbygning så?
Det bliver naturligvis med et stort forbehold for alt det ovennævnte. Men hvis du skal bygge en relativ enkel etplans tilbygning til et enfamiliehus i hovedstadsregionen skal du regne med ca. 20-25.000 kr./m2 (bruttoareal) til håndværkerne, plus lidt mere hvis tilbygningen skal indeholde bad/wc. 40 m2 tilbygning med to værelser og et bad/wc burde dermed kunne bygges for ca. 0,9-1,3 mio. kr. (Inkl. moms). Dertil ekstra beløb til eventuelle ombygninger i det eksisterende hus, eventuelt specielle forhold på grunden, store ovenlys osv. – samt et beløb til øvrige omkostninger (rådgiverhonorar, gebyr for byggetilladelse m.v.).
Jeg håber at denne artikel har givet dig lidt nyttig info om håndværkerpriser. Ring eller skriv endelig hvis du ønsker en dialog om et byggeprojekt eller byggeøkonomi i øvrigt.
Få en god start på dit byggeprojekt via vores populære STARTPAKKE.
Få meget mere at vide i vores online bog/guide: TILBYGNING.nu.
Jan Felland, indehaver af ARKINAUT Arkitekt- og byggerådgivning ApS
