NB! Denne tekst er nu erstattet af en langt mere omfattende og ajourført online guide – Se den på TILBYGNING.nu.

. . .

 

Jeg ærgrer mig hver eneste gang jeg hører om et byggeforløb der er gået skævt, tidsplaner der er skredet, budgetter der ikke holder og kvalitet der ikke er i orden. I mange situationer kunne det nemlig have været undgået, hvis blot nogle få, velkendte metoder var blevet fulgt – ikke af håndværkeren, men af kunden: bygningsejeren der bestiller og betaler for opgaven, også kaldet bygherren.

Forskellige typer bygherrer

Der findes professionelle bygherrer, som driver virksomhed ved at udvikle projekter og få opført ejendomme med salg og fortjeneste for øje. Der findes også bygherrer, som ejer en stor portefølje af ejendomme som løbende kræver forbedring og håndværkere (fx ejendomsselskaber og pensionsselskaber). Og der findes offentlige og almnennyttige bygherrer med egne ejendomme, egne byggesager og derfor med egne byggeadministrationer. Disse tre typer bygherrer beskæftiger sig med byggeri dagligt eller jævnligt. De vil derfor ofte være bemandet med bygningskonstruktører, arkitekter eller ingeniører, så for dem burde denne bogs indhold være velkendt.

Men der findes også en stor gruppe bygningsejere, som kun sjældent agerer som bygherre, fordi det ikke er en del af deres arbejde. De bruger deres hverdag på alt muligt andet – fx deres job, familie eller fritidsaktiviteter. Det er bygherrer, som ejer den ejendom de bor i, eller driver virksomhed, institution eller forening fra. Bygherrer, som måske ikke ved, at de er ”bygherre”, men som alligevel har et ansvar når der bestilles håndværkere, uanset opgavens omfang. Et ansvar de sjældent kender fuldt ud.

Bygherrer typer

Det er ofte i disse situationer det går galt, netop fordi bygherren ikke er professionel og mangler både viden og kompetencer indenfor byggeri. Det er dem denne bog er skrevet til. Disse bygherrer er altså:

  • Ejer af et enfamiliehus, sommer-/feriehus eller kolonihave-/haveforeningshus.
  • Ejer af en ejerlejlighed eller andelsbolig.
  • Ejer af en privat udlejningsejendom: etageejendom, sommerhus, kontorejendom m.v.
  • Repræsentant for en privat ejer-/andelsforening i et etageejendom (fx medlem af bestyrelse eller byggeudvalg i ejerforeningen, måske administrator).
  • Repræsentant for en privat virksomhed, institution, fond eller forening, som ejer deres egen ejendom eller enkelte andre ejendomme (fx direktør eller formand).

Bogen er relevant for dem i samme øjeblik de begynder at få et større eller mindre bygge-/anlægsarbejde i tankerne, fx:

  • Vedligeholdelse og istandsættelser (fx maling af trappeopgange, facaderenovering).
  • Udskiftninger (fx nye vinduer, tag, plankeværk, varmesystem).
  • Renoveringer (større reparationer og udskiftninger).
  • Energioptimering (fx isolering, udskiftning af tekniske anlæg).
  • Ombygning (fx indvendig ombygning, inddragelse af loftrum).
  • Tilbygning (fx udvidelse af ejendommen, opførelse af anneks).
  • Nybygning (fx nyopførelse af enfamiliehus, kontorejendom, butikker).
  • Anlægsarbejder (fx indkørsel, terrasse, haveanlæg).
  • Indretningsprojekter (fx butiksindretning, kontorindretning).

Det vil sige stort set alle former for håndværksopgaver, indvendigt såvel som udvendigt.

Til en vis grad vil bogens pointer også kunne bruges, såfremt man har ansvaret for offentlige projekter eller projekter med offentlig støtte (kommunale, statslige, regionale og almene projekter). I disse tilfælde gælder imidlertid flere helt særlige, supplerende regler (fx Udbudsloven og EU-direktiver), som ikke vil blive nærmere omtalt her i bogen. Offentlige bygherrer har da også deres helt egen skriftlige vejledning, i form af Bygherrevejledningen af 2008.

Det er endvidere mit håb, at studerende på byggerelaterede uddannelser vil finde bogen nyttig. Håndværkere er ikke i bogens primære målgruppe, men er naturligvis velkomme til at læse med for at få en bedre forståelse for, hvilke udfordringer deres kunder står med.

Det går stadig galt for de uprofessionelle bygherrer

For 15 år siden var jeg medforfatter til ”Den private bygherre – Sådan styrer du din byggesag”, i håbet om at kunne forebygge en del af de uheldige byggeforløb. Bogen solgte heldigvis mange tusind eksemplarer igennem årene. Nu er den imidlertid for længst udgået fra forlaget og tiden er moden til et opdateret og helt friskt bud på, hvilke råd man bør følge for at få et godt byggeforløb. For det går stadig skævt derude.

I denne nye bog gennemgår jeg derfor det, som jeg betragter som de vigtigste forhold du skal kende til. Vi når naturligvis ikke at komme omkring samtlige detaljer og aspekter ved et bygge- eller renoveringsforløb. Dertil er processen for kompleks. Bogen er da heller ikke tænkt som en ”uddannelse” i byggestyring for lægfolk, men derimod som en orientering om det væsentligste. Du kommer til at kende din rolle, og det du bør prioritere højt undervejs. Dermed kan du påtage dig det ansvar og den overordnede ledelse der følger med at være bygherre – uanset størrelsen på din håndværkeropgave. Jo større opgave jo vigtigere er bogens pointer, men selv ved små opgaver (anlæg af terrasse, udskiftning af vinduer m.v.) vil bogens pointer kunne gardere mod væsentlige risici.

Håndværkere har bestemt et stort medansvar for hvordan en byggeopgave forløber, men min helt centrale pointe i denne bog er, at det har du som bygningsejer også. Det fulde ansvar for et godt forløb kan ikke placeres hos de udførende. Der er et ansvar og en række opgaver der notorisk tilhører dig som bygningsejer og bygherre, og det er disse opgaver jeg ønsker at kvalificere dig til at udføre.

Vil du have flere gode råd og dele ud af dine egne erfaringer med byggestyring og håndværkere, er du meget velkommen i denne Facebookgruppe.

Her kan du også give feedback på denne bog. Det er også i den Facebookgruppe at du kan holde dig løbende orienteret om det vigtigste du bør vide som bygningsejer.

Vil du vide endnu mere om byggeprojekter og de aktiviteter der knytter sig til planlægningen kan du se mere på min virksomheds hjemmeside, hvor du også kan finde informationer om professionel byggerådgivning:

www.arkinaut.dk.

Tak til bygningsingeniør Morten Mathiasen og advokat Morten Hertz for kommentarer til manuskriptet. Også en stor tak til Christina Daugaard for den grafiske tilrettelæggelse, og til Dea Lindegaard for minutiøs korrekturlæsning.

Held og lykke med dit byggeprojekt.

 

Dragør, april 2016.

Jan Felland

Arkitekt, bygningskonstruktør og byggeøkonom, indehaver af Arkinaut Arkitekt- og Byggerådgivning.

 

Oversigt over hele bogen:

 

NB! Denne tekst er nu erstattet af en langt mere omfattende og ajourført online guide – Se den på TILBYGNING.nu.

. . .