Ødelagte byggedrømme

I et tidligere indlæg (”5 ting der kan ødelægge dine byggedrømme”) har jeg nævnt fem ting der fuldstændig kan spolere dine byggedrømme: Grundejerforeningens regler, naboernes reaktion, din kælders lofthøjde, fund af fortidsminder når der graves ud, samt for høje håndværkerpriser. Men udfordringerne standser ikke her. Der er flere enkeltstående punkter som du skal være opmærksom på, for at undgå at dit projekt kommer til et fuldt stop. Så her følger punkt 6-10 med ting der kan ødelægge dine byggeplaner.

6. Dårligt aftalegrundlag med håndværkeren

Hvis den aftale eller entreprisekontratkt du indgår med håndværkerne ikke er tilstrækkelig præcis, risikerer du, at der springer flere ”bomber” undervejs. Der kan dukke en lang række ting op, som det viser sig ikke er med i tilbuddet, og som håndværkeren dermed er berettiget til at få ekstrabetaling for. Sjovt nok koster det samme stykke arbejde ofte mere i den situation, frem for når en håndværker er i priskonkurrence. Så dels risikerer du at komme til at betale mere for det samme stykke arbejde, dels aner du ikke hvad det samlede budget kommer til at lande på. Dermed kan du komme i en situation, hvor de penge du har afsat til projektet simpelthen løber ud. Uden penge til at betale håndværkerne vil projektet helt sikkert gå i stå. Du skal derfor sikre dig et godt aftalegrundlag, hvor det så præcist som muligt fremgår, hvad der skal laves, i hvilket omfang og hvilken kvalitet. Det vil ofte sige, at du skal have udført udspecificerede arbejdstegninger og –beskrivelser der definerer projektet. Så kan du få en fast pris fra håndværkerne og reducere omfanget af ubekendte faktorer og ekstraregninger betragteligt.

7. Uafklarethed hos dig selv

Som husejer, der skal have bygget, er du den der betaler for udførelsen og dermed ”bygherre”. Du er projektets overordnede beslutningstager, og der er mange valg at træffe, lige fra fx en tilbygnings udseende, til valg af antal af stikkontakter. Enkelte gange kan man nok godt tillade sig at ombestemme sig, men hvis du for tit eller ”for sent” vil omgøre et valg du selv tidligere har truffet, bliver det dyrt, besværligt og måske komplet ødelæggende for hele forløbet. Så længe projektet stadig er på tegnebordet er det dog relativt nemt og billigt at skifte mening, men når først håndværkerne er i gang bliver det ofte dyrt og meget bøvlet fx at bede om ny placering af en væg eller vindue. Så det handler om at være klar til at træffe nogle valg og stå ved dem. Så hellere tage den tid man nu har behov for inden valget træffes.

Få meget mere at vide i vores online bog/guide: TILBYGNING.nu.

8.Dårlige håndværkere

Efter 26 år i byggebranchen er det mit klare indtryk, at hovedparten af de danske håndværkere er både dygtige, velmenende og ærekære. Men der er også ”de sorte får” der ødelægger branchens omdømme for de andre. Render du ind en nogle af dem, kan din byggesag gå helt skævt og i stå. Det kan ske, hvis du – eller din tilsynsførende – undervejs opdager så meget dårligt udført arbejde, at du til sidst er nødt til at reklamere og eventuelt opsige samarbejdet med den pågældende håndværker. Det kan blive både dyrt og besværligt. Så kunsten er, at få valgt en håndværker der rent faktisk tager sagen alvorligt og udfører arbejdet efter gældnede anvisninger. Det bedste her er, at få et – eller flere – firmaer anbefalet, eller gøre brug af din byggerådgivers erfaring med håndværksfirmaer. Der vil jo aldrig kunne være nogen 100% garanti for et godt forløb, men sandsynligheden kan øges meget på den måde.

9.Tinglyste servitutter (og lokalplan)

I Danmark har man som udgangspunkt ret til at bygge, med mindre det man ønsker at bygge strider imod en given regel. Mange har hørt om Bygningsreglementet, og måske også, at der kan gælde en Lokalplan for ens område. Men færre er måske klar over, at der kan være tinglyst en eller flere servitutter/deklarationer på ens grund, med betydning for de planer man har. For eksempel kender jeg til et tilfælde, hvor en enkelt parcelhusgrund i et område har en tinglyst servitut der betyder, at netop den husejer ikke må opføre første sal på sit parcelhus. Årsagen er, at grunden oprindeligt blev udmatrikuleret fra en større villagrund, og ejeren af denne ønskede ikke, at det kommende hus nogensinde ville kunne komme til at skygge på hans terrasse. Derfor blev der tinglyst den pågældende servitut i forbindelse med frasalget af grunden, og derfor må netop den husejer ikke bygge ny første sal, selvom det ellers er lovligt ifølge både Bygningsreglement og lokalplan. Tjek derfor servitutterne godt igennem, inden du kommer alt for langt med dine byggeplaner (kan tjekkes på Tinglysning.dk).

10. Håndværkerne går konkurs

Noget der virkelig kan obstruere et byggeprojekt, er hvis det håndværksfirma du har til at bygge pludselig går konkurs. Så standser byggeriet selvsagt, og det bliver bøvlet (og måske dyrt) at finde andre til at overtage og færdiggøre arbejdet. Det kan være virkelig vanskeligt at forudse og gardere sig imod konkurs. Ved udvælgelsen af håndværkerne kan man naturligvis tjekke deres regnskaber (de fleste ligger online) og historik i øvrigt – fx om de har flere års erfaring på markedet. Men konkurser kan (set udefra) ofte ramme som et lyn fra en klar himmel. Det kan være en enkelt anden opgave som håndværksfirmaet taber mange penge på der vælter læsset, selvom det ellers kører godt. Så det eneste du kan gøre er som sagt, at udvælge de bydende firmaer med omhu, tjekke deres økonomi, historik og referencer, og så ellers håbe de ikke går konkurs. Desuden kan du sikre dig, at du aldrig har betalt mere til håndværkeren end der er udført arbejde for på stedet.

Bonuspunkter

Man kan jo blive ved, for byggebranchen indeholder mange udfordringer. Nu har jeg nævnt 10 punkter man især skal være opmærksom på, men kunne også have nævnt fx:

  • Hav styr på skelplacering og højder: Kommer du til at bygge for tæt på skel eller for højt risikerer du at skulle rive ned og bygge om.
  • Hav styr på jordbundsforholdene: Undersøg tidligt i forløbet om der kan normalfunderes, eller om du skal regne med dyr ekstrafundering.

Hav respekt for byggebranchens kompleksitet

Som dette – og forrige – indlæg nok har illustreret, så er byggeri komplekst. En del kan gå galt undervejs, og meget går galt hver eneste dag på de danske byggepladser. Enten fordi udførelsen ikke er i orden, eller fordi projektets planlægning er mangelfuld. Det er derfor afgørende vigtigt, at du erkender og accepterer at et byggeforløb er kompliceret, og at du har behov for fagkundskab til at guide dig sikkert igennem. Mange mennesker kan researche sig til meget de som udgangspunkt ikke selv har forstand på, men hvis min søn har et hul i sin tand går jeg til tandlægen, jeg begynder ikke selv at finde boremaskinen frem. Tilsvarende er der mange gode grunde til, hvorfor der findes uddannelser som arkitekt, bygningskonstruktør og ingeniør. Derfor bør du alliere dig med en uvildig byggerådgiver og også selv bruge den fornødne tid på de overvejelser og beslutninger som påhviler dig som bygherre. Undlad at presse en stram tidsplan ned over hovedet på hverken rådgiveren eller håndværkerne. Det fører bare til sjusk og risiko for fejl. Vær tålmodig og erkend, at ting tager tid, især gode ting.

Well, jeg håber ikke at jeg har taget modet helt fra dig. Så svært er det jo heller ikke, og det handler ”blot” om at tage et byggeforløb alvorligt og gøre brug af den viden og de erfaringer der er ”derude”. Så er der en god og sikker vej igennem de fleste projekter.

Få meget mere at vide i vores online bog/guide: TILBYGNING.nu.

/Jan Felland, indehaver af ARKINAUT ApS

Comments are closed.